广州锦绣世家市场营销思路及工作计划.pptx

;一;;桥南在售项目主要有：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月 待售项目：锦绣世家、金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光 桥南市场下半年可售货量约7000套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；;货量：首推4栋，344套， 3.43万m2，约3.5亿;面对客户群与竞争对手一致，在激烈的市场竞争下，如何保证首期成功？;以客户作为突破口，逐个击破！;总体营销思路：;营销策略一：;营销策略二：;营销策略三：;;一;项目概况;户型配比：主力户型为75-120平米，占比约90%;锦绣世家位于番禺区沙湾镇政府东北面，地处沙湾镇中心区，靠近番禺重点发展的新兴高尚居住社区——桥南板块。 桥南在售项目主要由：雅居乐锦官城、城南源著、保利香槟国际、星晨时代豪庭、奥园养生广场、昊龙花园、流金岁月 待售项目：金沙湾花园五区、越秀可逸江畔、越秀可逸阳光;根据区位条件、规模、产品类型、推货时点等综合因素研判，项目的主要竞争区域将集中在桥南板块，而桥南板块以及沙湾的成熟楼盘也起到一定的客户分流情况，最终确定以下主要竞争项目： ;锦绣世家竞争项目分析;一、上周广州一手住宅市场动态;广州近一个月成交前十名楼盘;番禺近八周成交价格相对平衡，但成交套数波动较大，这主要与番禺大盘的集中开盘签约相关。从整体来看，整区成交较理想，开发商依然采取走量路线，价格基本无太大波动，市场持续火热。;番禺区近一个月成交前十名楼盘;桥南近一个月市场表现;锦官城北区星汇，由于单证，且毛坯价格为11000元/平，所剩尾货不多； 目前锦官城货量集中于南区，南区逾6成为双证单位，且17000元/平的高价导致走货困难，基本只靠少量单证单位走货；;番禺桥南个盘市场表现：城南源著;项目;项目;项目;整体市场成交平稳，5-6月份维持热销，价平量升，主要为刚需客户入市，托动大市逐渐回暖 番禺市场依然是成交旺区，主要成交楼盘集中于剑桥郡、锦绣半岛以及城南源著等大盘，整区价量保持平稳，开发商依然保持高性价比快速出货； 桥南市场7月份新入市项目2个，将使板块在售货量更加充足，约7500套，且户型同质化严重，板块内竞争将更加白炽化；另外，激烈的市场竞争也吸引越来越多市桥客户对桥南板块的关注，板块热度不减。;一;总体营销铺排;首期营销节点;营销思路：早蓄客、深拓展、集中爆破;项目推广铺排：;一;;首期1-4#共354套，开盘销售八成货量约284套； 首期认筹目标为600个，反推总共上客目标需达到3000批以上，月均1000批；;以客户作为突破口，逐个击破！;营销策略一：;留客1：开设临时销售中心，抢占客源;留客2：沙湾、桥南和市桥开设展场，及早蓄客;营销策略二：;团购时间：8月份 团购单位：沙湾镇政府、沙湾周边学校、医院等企事业单位，如番禺中学、禺山高级中学、沙湾实验小学、番禺中心医院等 团购内容：对项目周边的团购单位进行拜访，并给予该单位团购客户一定 的折扣优惠吸引单位人员。;派单时间：7月至开盘 派单地点：哈街-大润发、番禺宾馆、易发步行街、星海公园、百德商业中心、百越广场、大夫山、南郊公园、番禺广场地铁站、区政府、沙湾文化中心、天汇百货、沙湾珠宝产业园、沙湾食街、沙湾宝墨园）;扫街时间：7月下旬至八月初 扫街地点：中华大道、青云大道、沙湾大道以及市良路沿街商铺 扫街形式：每名销售代表带领2名兼职人员进行扫街，给沿街商铺派发项目单张、做问卷调查以及赠送小礼品（小礼品可以赠送有文化气息的纸扇，给客户一丝盛夏的清凉）;启动时间：8月18日至开盘 老业主资源：锦绣半岛、锦绣银湾、锦绣华庭、锦绣生态园、上城国际 通知形式：通过项目企信通发送老带新奖励信息以及项目销售信息 老带新内容：老业主带新客户到现场，新客户开盘成功购买后，老业主可获免1年物业费奖励；;拓客5：拓展关系户资源，组织内部团购，提前消化，保证销售目标实现;营销策略三：;抢客1：大巴移动广告以及桁架指示牌，与竞争对手抢客;抢客2：前期发送短信，发出项目声音，抢夺客源;抢客3：电视广告，覆盖番禺，抢夺客源;抢客4：报广、候车亭推广，强化争夺客源效果;常规推广：户外牌;常规推广：搜房网;一;临时销售中心;道路导视系统;道旗;围墙;售楼部前广场;沙盘模型以及交通区域图;一;厨艺大比拼大胃王比赛;售楼部、样板房开放暨投资理财讲座;开盘活动暨美食展;一;销售物料：电视剪片以及户型折页等;项目销售物料准备、展示等;部门配合事项;一;广告表现;手提袋;单张1;单张1;单张2;单张2;折页;折页;可逸江畔本周南都报广;可逸阳光本周南都报广;谢 谢！