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浅析物业税对地方政府财政收益影响 　　【摘要】随着土地市场改革和发展的日益成熟及土地政策的不断完善，建立城乡一体化土地市场是土地市场改革的必然趋势。城乡一体化土地市场的建立必然使土地财政不复存在，土地财政的缺失会造成地方财政失衡。增设物业税是弥补土地财政缺口、平衡地方政府财政收益的最佳解决方法之一。 　　【关键词】城乡土地市场一体化；物业税；土地财政 　　2008年10月，国家审议通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》，《决定》中明确表明我国应该破除城乡二元经济结构，建立城乡统一建设用地市场，使经营性建设用地与国有建设用地享受同等待遇进入统一市场自由流转。 　　城乡一体化土地市场是指打破城乡二元分割的结构，使集体土地与国有土地享有平等的占有权、使用权、收益权和处分权，即实现集体土地与国有土地“同地、同权、同价”，由全国统一配置土地资源。本文所指的城乡一体化土地市场仅指城乡一体化建设用地市场，对以公共利益为目的的农村集体建设用地的流转采取土地征用的形式，其余非公益性农村集体建设用地(即经营性建设用地)则采用农村集体建设用地入市自由流转的形式，形成建设用地“双轨制”供给，合理、有效地配置城乡建设用地总量。 　　 　　一、物业税 　　2011年1月28日，上海市和重庆市公布实施了房产税细则。从其公布的实施细则中可以看出，房产税其实是物业税的雏形。在全国范围内统一征收物业税是未来地税改革必然趋势，是现有房地产税制体系的改革与完善。 　　(一)物业税税种的设置 　　取消现有的土地出让金制度和土地增值税，将土地使用权(包括国有土地使用权和集体土地使用权)及地上建筑物(包括附着物)出让、转让、出租、作价入股、合作经营等行为产生的增值按不动产销售收入、不动产转让收入、不动产租金收入以及不动产评估价等与现有的房产税、城镇土地使用税以及其他一些与土地或房产有关的并具有税收性质的行政事业性收费合并统一征收物业税。 　　(二)纳税义务人 　　凡在我国境内拥有土地使用权或房屋所有权的所有单位或个人均应为物业税的纳税义务人。存在权属关系未定或无法确定等特殊情况时，可按特殊情况予以确定，如以实际使用人、代管人、承典人、房地产开发公司等作为纳税义务人或扣缴义务人。 　　(三)征税对象与范围 　　我国物业税的征税对象应该包括纳税人所有、占有或受益的土地、房产及其附属建筑物。 　　(1)国有土地和农村集体所有的土地。 　　①一般的农村农用土地以及农民用于建造居住用房的土地应暂时免征。经济较发达地区的农村土地以及城乡结合部、城中村的土地：如果用于建造农民基本居住用房以及村公共设施的应该免征；如果用于建造厂房、商铺以供生产经营或出租(即实行非农化)的则划入征收范围。 　　②农村非农用地(农村公共设施建设用地除外)应该划入物业税的征税范围，特别是农村集体建设用地。公益性集体建设用地可免征。经营性集体建设用地应划入征税范围。 　　(2)房屋及附属建筑物 　　①城市房产。城市经营性房产一律征收物业税。城市居住性房产，为了满足绝大多数居民“居者有其屋”的需要，应该将城市自有居住性用房建立一个起征点，将绝大多数居民排除在物业税的征税范围之外。现已开征的重庆和上海房产税也体现了这个观点。城市公益性房产应予以免征。 　　②农村非经营性房产。农村公益性房产应暂免征收；对于农村居住性用房，应该建立一个起征点，对于起征点以下的农村基本居住性房产予以免征，对于满足基本需要以外的(即起征点以上的)其他居住性房产应计征物业税。经济较发达地区以及城中村、城乡结合部的房产，为了避免部分企业在此类地区建厂、度假村、别墅等以逃避纳税，应该将此类房产视同城市非经营性房产计征物业税。 　　 　　③农村经营性房产。为了避免农民将房产出租、转卖以及企业到农村修建度假村、高档别墅、小产权房，避免农村成为税收真空地带，应将农村经营性房产计征物业税。 　　(四)税基 　　以房地产的市场评估价值(即国际上通常所说的房地产改良资本价值)为物业税的税基。这样做不仅符合国际惯例，同时也能反映土地的级差收益和房地产的时间价值； 　　(五)税率 　　依据房地产的类型或用途、房地产所处的地理位置及区域等物理差异、纳税人的实际承受能力、政府的财政收入等因素采用差别比例税率计征物业税。 　　二、物业税对地方政府财政收入的影响 　　土地出让收入是地方政府的“第二财政”，2010年土地出让收入达到2.7万亿元，同比增幅达70.4％。城乡一体化土地市场的建立将会使地方政府失去“第二财政”，物业税开征将在多大程度上弥补土地出让金的缺口?土地出让金恰当的减少比例是多少?这都是本文所要分析的重要问题。 　　由于物业税的税基范围较广，本文仅以2010年上海市住宅物业为例进行