倒按揭贷款法律问题研究-法律·民商法专业论文.docx

PAGE PAGE 3 内容摘要 我国老龄化问题正日趋严重，但是由于养老制度不完善等原因，养老已经成为一个 重大的社会问题。在国外运行几十年的倒按揭贷款制度，作为一种养老补充手段，已被 实践证明良好有效。倒按揭贷款主要适用于那些有房却少钱的老年人。他们以自有产权 的住房作为担保，向银行等金融机构申请倒按揭贷款，获得一笔稳定的现金流以提高生 活质量。直到他们去世后，住房所有权直接转归银行。目前在我国已经形成了一些倒按 揭贷款的雏形，但还没有对其进行很好的应用和发展。在这种背景下，本文以倒按揭贷 款制度为选题，采用社会学分析、比较分析、经济分析、数字分析等研究方法，对倒按 揭贷款制度的法律问题进行研究和论证，旨在为倒按揭贷款制度在我国的建立和发展推 波助澜。 本文共有四个部分： 第一部分，倒按揭贷款概念的确立及内涵。笔者认为 “reverse mortgage”以“倒 按揭贷款”的概念引入研究范畴更符合研究的中立性与无倾向性要求。同理，对于倒按 揭贷款的释义也应该追寻其源头，尊重其本来意义。倒按揭贷款在英美国家因其资金流 向与传统按揭相反而得名，是指符合一定年龄条件的老年人将自有房产的所有权转移给 贷款机构获取贷款，在老人过世后或约定的合同终止条件出现，贷款机构以该房产的价 值为限实现债权。若房产价值高于贷款，则余额部分返还借款人或其继承人。在贷款期 限届满前，借款人可以行使回赎权，赎回房产。老人过世后，其继承人也享有赎回权。 第二部分，对国外倒按揭制度运行状况的考察。美国的倒按揭贷款制度发展得最为 成熟，针对不同的阶层设计了不同种类的倒按揭产品，注重政府角色的发挥，制定了较 为完备的法律体系和配套制度。法国在2006年对担保制度进行改革，其中一项重大的举 措就是引入了倒按揭贷款制度，同时将其本土化为反向抵押，承认流押契约的效力。我 国与法国同属大陆法系，因而，其本土化的经验值得我们参考借鉴。 第三部分，我国推行倒按揭贷款的可行性研究。笔者认为：养老难题的出现为我国 开展倒按揭贷款提供了社会大前提；经济环境的日益成熟为我国开展倒按揭贷款提供了 现实条件，我国引入这一制度具有极为现实的意义。我国并没有真正的按揭制度，所谓 的商品房按揭实际上可以为我国现有法律理论所吸收。以典权为基础建立倒按揭贷款制 度，从法律理论上说，应该是没有问题的。但是，从现实意义来看，无论是对出典人还 是对典权人都颇值怀疑。对按揭权人来讲，尤其是在倒按揭当中，按揭权人是银行等金 融机构，其要求提供担保物的目的并不在于获得担保物，而在于贷款的及时有效收回， 因而，所有权的直接归属并不是必要的，在我国以抵押为基础建立倒按揭贷款制度是完 全有可能的。 第四部分，构建我国的倒按揭贷款制度的构想。笔者认为，目前而言，我国对倒按 揭贷款进行专项立法的时机还不成熟，可以先制定部门规章，甚至可以搞地方试点。倒 按揭贷款虽有偏社会保障的性质，但说到底它都是金融机构的一项业务，立法必须以该 项制度可能涉及的利益冲突点为突破，着重解决各种利益的平衡问题，以期实现各方利 益的最大化。法律建立在人们相互模仿形成的服从心理基础上。因而在制定我国的倒按 揭贷款法律法规及政策的时候，应有效地考虑本土文化及行为方式的问题，并结合我国 当前实际，这是形成模仿效应的基础。 关键词：倒按揭贷款；抵押；典权；制度构建 1 1 Abstract The aging problem is being more and more seriously in our country now. Providing for the aged have been a significant social issue, for the pension system is unsound. As an supplementary approach of pension, after working several decades, it has been proved good and efficacious. Reverse mortgage is applied to the old people who have rich house but poor cash. In order to get more money to enjoy a high quality life, the elders mortgage their house to the bank or other financial institution. After the mortgagee gone, the mortgager will possess his house. There are some miniatures of