房地产经营及管理-4章.pptVIP

第四节 利润影响因素与敏感性分析 一、房地产投资项目利润影响因素 土地成本 建造成本 租金或售价 开发期（前期、建造期、租售期）。 资本化率 容积率及有关设计参数。 贷款利率 空置率 二、敏感性分析概念与作用 敏感性分析概念 敏感性分析的作用 ① 对项目经济效益敏感程度进行排队，为项目决策者充分利用有利因素，避免不利因素提供依据； ②分析出项目可能出现的最有利与最不利的经济效益变动，为决策者勾划了项目的风险程度； ③可进行多方案比较，区别敏感性，选择敏感性小的即风险小的方案为项目投资方案。 三、敏感性分析步骤与方法 1. 敏感性分析步骤 （1）选定需要分析的不确定因素，设定这些因素的变化范围 （2）确定敏感性分析评估指标 （3）计算不确定因素不同幅度的变动所导致的经济效益评估指标的变动，建立一一对应的数量关系。 （4）确定敏感因素，对项目的风险情况作判断。 2. 敏感性分析的方法 (1) 单因素敏感性分析 (2) 多因素敏感性分析 (3) 敏感性分析的“三项预测法” (1) 单因素敏感性分析。假设各个因素之间相互独立，每次只考察一项可变参数，其他因素不变，以考察该变量对经济指标的影响。 (2) 多因素敏感性分析。同时分析两个或两个以上的变动因素发生变化时对项目评估结果的影响，从而通过对多个变量的测试找出那些关键变量的方法。 (3) 敏感性分析的“三项预测法” 。敏