房地产项目土地取得方式及评估.pptxVIP

1、土地的价值估算 利用容积率快速估算土地价值 容积率为项目总建筑面积与项目总用地面积之比，即：V=M/N;我国《城市居住区规划设计规范》规定最大容积率为：多层1.7，中高层2.0，高层3.5。 设：A——为土地价值的测算值(万元/亩) L——为不含土地费用的单位建筑面积的项目费用(万元/㎡) S——为房地产开发项目单位建筑面积的销售均价(万元/㎡) 则：A=667×V(S-L)(万元/亩)，它是一个估算值，反映某测算城镇区位、一个时段土地价值的参考值，据此可商榷土地费用。 二、房地产项目土地的取得方式及评估 2、土地的选择 （1）认识开发项目地段的影响因素 ①市场供需行情 ②地块的自然条件 二、房地产项目土地的取得方式及评估 地块的自然条件含盖如下内容：地块与市中心的距离、地块的地质条件（原生地、回填地、开挖地）、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害（滑坡、泥石流）。 ③地块的社会条件 地块的社会条件涵盖城市附近的基础设施状况、地块周边的相临地块的土地属性、开发楼盘的档次、社会治安情况等。 二、房地产项目土地的取得方式及评估 ④地段的环境条件 地块的环境条件含盖空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视角效果、清洁程度等。空气污染严重的地区，人们不愿意到那里生活和工作，该地区不是一个好的投资地段。噪音大小对人的情绪以及人的健康程度