商丘天伦国际广场项目定位及营销方案107（可编辑）.docVIP

商丘天伦国际广场项目定位及营销方案107 目录 第一部分 项目竞争分析 项目SWOT分析 SWOT分析 [优势] SWOT分析 [劣势] SWOT分析 [机会1] SWOT分析 [机会2] SWOT分析 [威胁] 项目商业竞争分析综述 项目住宅竞争分析综述 主要物业品种设定 各物业品种的竞争分析及竞争策略 各物业品种的竞争分析及竞争策略 超市部分A负一层的商用价值底而超市可以为整个商场提供足够的人气B目前商丘市场超市硬件配套普便落后经营管理模式陈旧市场对新型超市有一定需求 本项目是大型复合项目超市餐饮娱乐休闲作为区域配套的完善性有必要存在 况且餐饮娱乐休闲的独立生存能力非常强此外也可造就人气创造商机该品种可作为项目的次重要物业品种 2主要酒店经营定位状况 项目的竞争定位 各物业品种的竞争分析及竞争策略 基于住宅是项目稳健发展且最易实现价值的物业是项目之本充分利用土地空间规划空中花园及概念水景把住宅小区的价值发挥最大化 酒店公寓实质是小户型主打的物业品种主要是市中心物业做为办公\投资\自住都较为有利而且出售速度较为的快如中环园中园小户型比例在５０％左右是销售速度最快的物业之一 商丘现在住宅物业主要面积是集中在110-至130平米之间 住宅与酒店公寓可以采取统一管理推广上突出物业管理可以提升住宅的物业品质 各物业品种的竞争分析及竞争策略 项目总案名 1各部分具体面积比例如右图 各部分所在位置分布图 各平面层内部动线设计建议 123宗地在二层三层以空中连廊连接使各分区能有效连接一起实现商业价值的整体提升 主力商场及传统商业配套以MALL店中店虚拟商铺设计呈回字型便于客流走动 以超市必需品消费引导人流带动社区配套传统商业及服务业的人气和经营 裙楼各片区之间有路网贯穿 将步行街人流引入本项目必须设计跨街电梯天桥 代售商铺的总价控制范围 商铺铺型与铺位分割方案及配图 进深建议80米 面宽建议4米 裙楼柱网矩阵80 x 80 铺型方方正正较为购铺者和经营者接受 尽量避免柱位出现在商铺的中央 其他户型设置时应考虑到进深与面宽比例控制在21 利用轻型材料隔商铺 虚拟商铺房产证是很难办理的 按地方操作方式进行先与当地相关部门了解此方面政策 如房产证办理方面有困难应采取轻型材料进行商铺隔断先与相关部门报批然后进行拆除 四层电梯是否够用 交铺装修标准建议 地面耐磨地砖配相同颜色地脚线 墙面白色乳胶漆 吊顶乳胶漆 白色卷闸门 入门口预留电视电话网络接口 主入口最好有恢弘的标志性建筑夸张的设计景观等也能引人注目 主入口需要考虑用材质地便于维护和清洁才能历久常新 夜间高照明度的灯光不失为提升项目形象的方式应兼顾到与建筑整体是否存在视觉不协调 主入口的建筑需要考虑消防车和应急车辆的要求 市场旗杆和风水位的设计 市场花草坊行道树等绿化设计 座椅休闲椅区的设计 消防通道与市场的连接设计 垃圾站和供超市独立的卸货区 围绕市场一周的环形交通设计 市场与交通干线交界的行人道盲人道以及正门口残疾人车道的设计 商场内的公共卫生设备公共厕所及茶水间烟蒂筒废物箱的设计考虑 住宅景观设计建议 园林效果参考 景观设计重视细节体现住宅品质有利于价格的提升 概念水景的营造为水岸蓝湾景观设计画龙点睛灵气顿生提升整个小区的配套档次 第五层及以上为住宅该层同时作为空中绿化层设计大面积的浅水概念景观[水深012-018米蓝砖铺底]增加居住景观价值 体现移步换景的设计效果 讲究夜灯设计效果营造温馨的家居氛围 尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观 亭台水榭木栈道卵石滩点缀其间 设儿童活动区体现亲和空间设计 住宅立面设计建议 样板房包装 样板房包装 物业管理建议 六商丘招商范围 八 品牌商户大户优惠政策 为了确保各行业巨头的顺利入驻项目以带动其余中小户的入场在对其招商的过程中可适当对其提供一定优惠政策使其入场 前期租金条件优惠政策 特色美食展示 娱乐展示 报 告 完 毕 谢 谢 三 严格把关先紧后松 ※商家经营能力强弱直接影响项目的生命力不加以甄别而使大量辐射区域小经营能力不强商家进驻不仅难以保证项目经营收益实现一旦被市场淘汰势必使整个项目陷入困境 四 立足长远经营给予市场信心 ※引进知名的商业运营管理顾问体现开发商立足长远经营的决心以高起点赢得经营户和投资者的信任此外专业和优质的软性管理和服务对本项目日后的经营管理起到很好的支持作用 五 品牌招商要点 以商丘市200-300公里地级市及铁路沿线城市的品牌餐饮娱乐商户大型零售商家为主力店次主力店招商对象针对性进行点对点招商 主力店次主力店招商原则 本地招商为附异地招商为主异地招商针对的业态 ①大型