2011年南阳邓州南环路项目规划及发展略报告.ppt

* * 观景电梯—— 尽览小区内优美景观，回归自然 一层赠送私家花园——独立的私家花园入户 奇偶错层、6米挑高 阳光房 下沉式庭院 下沉式地下私家豪华会所 二层设置亲地花园 一层 二层 二层亲地效果示意 产品三：空中院馆高层 不同于普通高层——封闭的阳台，狭小的室内空间，以多姿态的外部造型、大面积的露台设计，不仅丰富楼体外立面造型，更使室内空间无限延伸，拥有更多的阳光与清风。 巧妙的“奇偶错层”处理 阳 光 房 奇偶错层 空中观景台 架空处理——局部架空，使景观更通透 星级酒店“入户大堂” 空中庭院花园 2+1、3+1户型设计 思维框架图 * 城市规划及南区发展 城市宏观背景分析 房地产发展判断 项目解析与客户目标 住宅市场分析 项目问题 发展战略及定位 项目规划建议 配套建议 产品建议 附加值建议 规划建议 经济测算 * 中空Low-E玻璃，外包钢化玻璃，中间填充惰性气体——氩气，外玻采用镀银膜处理，具有对可见光高透过性及中远红外线高反射的特征，有效阻隔热量传导； 冬季透过日光，防止室内红外线透过，起到保温作用； 夏季防止紫外线透过，隔绝室外热量进入室内； 日照——中空Low-E玻璃的运用 日照——窗的构件技术 新型断桥铝合金窗框 使窗结构不再成为热桥！ 遮阳百叶调节日光防止西晒 案例借鉴：当代MOMA项目生态系统 A 生态节能 日照 LOW-E玻璃具有良好的隔热保温作用； 为业主节省制冷费用另外LOW-E玻璃的可见光反射率一般在30%以下，可避免造成反射光污染； 考虑到本项目周边临路及商业区，LOW-E玻璃的出色隔音性能将会有效阻隔噪音，保证业主生活在一个安静的环境中。 室内 室外 LOW-E玻璃 立面外窗采用LOW-E玻璃达到降低能耗，增加保温效果。 气泄漏报警器： 厨房设煤气泄漏报警器，增加居住安全性。 卧室求救报警器： 为业主提供最贴切的安防措施，增强家居安全性。 高耸、宽敞的社区大高耸、品质感的社区大门门，体现项目的气势； 风雨连廊设计，从细节处对业主生活的关心，即使雨天您也可以到达社区任何角落； 气派社区大门、风雨连廊设计，细节出发体现对业主的贴心呵护。 社区大门 风雨连廊 社区智能化：设备设施配套建议 常规动作 安全防范系统：小区出入口控制、门禁一卡通、周界报警、楼宇对讲与防盗门控制、电子巡更等； 智能家居系统：三线入地、四表出户、门磁开关、远程抄表； 备选动作 信息服务系统：建立社区“网络资讯与服务管理系统”网站、易于建立现代社区形象、社区信息沟通及时 地下停车场智能管理系统：增加停、取车的安全性和方便性，防止盗车事件的发生 煤气泄漏报警器：厨房设煤气泄漏报警器，与日常生活密切相关、增强家居安全性 思维框架图 * 城市规划及南区发展 城市宏观背景分析 房地产发展判断 项目解析与客户目标 住宅市场分析 项目问题 发展战略及定位 项目规划建议 配套建议 产品建议 附加值建议 规划建议 经济测算 开发节点分析 根据5月份制定的工程进度计划，工期安排为18月，关键工程节点为： 11年12月 开盘 11年6月 项目开工 11年8月 地面正负零 12年5月 高层主体封顶。 争取在7月份多层出地面正负零及售楼部同时完成，并在8月达到办理预售条件，预售证在9月中旬取得，争取在2011年12初开盘。 一切顺利的情况下，可初定开盘日期为2011.12.03 11年11月 多层工程完成5层具备预售条件， 12年8月 开盘 13年1月 主体封顶 售楼处 规划路 殿甲路 总建筑面积约6.7万，其中多层约占40%，高层约60%。 方案二：建筑上采用8+1电梯洋房和26层高层，其中8+1电梯洋房采用一梯两户，每栋两个单元，共计6栋；高层采用一梯两户，每栋两个单元，共计3栋。 评价：在建筑体量与品质之间取得平衡，通过加大小高层的比例减低容积率提升对品质的负面作用。 南环路 项目静态利润估算表 序号 项 目 计算公式 金额（万元） (1) 销售收入 　 21675.7 (2) 土地成本 7600 (3) 开发成本 　 7643.68 (4) 销售推广费用 按销售收入3% 650.27 (5) 销售税金及附加 按销售收入5.5% 1192.16 (6) 土地增值税 税率按销售收入1.5%预缴　 325.14 (7) 财务费用 考虑滚动开发按一年计算 1083.79 (8) 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4)-(5)-(6)-(7) 3180.67 (9) 所得税 税率按销售收入12.5%预缴　 2109.46 (10) 净利润 (8)-(9) 1071.21 (11) 毛利润率 利润总额/总投资 17.20% THE ENDTHANKS