房地产法第三章5.6.pptVIP

第三章 房地产权属制度 古语云:有恒产者有信心 第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 　 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 　 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 房地产权属解决的是权利归属即名分问题！ 哪些权利要解决归属呢？ 房地产物权体系:实然法的视角 第五章 国家所有权 集体所有权、私人所有权 第十一章 土地承包经营权 第十二章 建设用地使用权 第十三章 宅基地使用权 第十四章 地役权 第十六章 抵押权 应然法的视角 土地所有权 国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。地方人民政府不是国有土地所有权主体。 国家所有土地的范围（《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条规定）： A.城市市区的土地；B.农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； C.国家依法征用的土地； D.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； E.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； F.因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 G.土地所有权有争议的，不能依法属于集体所有的，属于国家所有。 中国的土地制度，是中国社会、经济、政治的根源。中国的治乱，基于土地制度的兴废，国民生活的安危，也基于土地制度的的整理与否。——【日】长野郎 我国土地所有权的基本特征辨析 主体特定性:城市土地属于国家所有;集体土地归集体所有. 第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 探讨的意见: 第一,国家所有即全民所有,但全体人民并没有充分享受土地带来的惠益 ! 土地的平等问题! 农民起义口号:平等 陈胜吴广起义：王侯将相宁有种乎？ 宋朝钟相扬么起义 “法分贵贱，非善法；我行法，当等贵贱，均贫富。” 明末李自成起义军口号：等贵贱，均田免粮。 太平天国起义：“有田同耕，有饭同食，有钱同使，无处不均匀，无人不饱暖” 第二,主体虚位.《物权法》第四十五条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。第二款：国有财产由国务院代表国家行使所有权 这个界定值得商榷，马克思主义认为：国家就是暴力机器，是一个阶级用来镇压另一个阶级的有组织形式的暴力。---阶级论 从辩证法的角度来说，国家不是从来就有的，原始共产主义社会就没有国家；国家也不是永远存在的，随着阶级和私有制的消灭而消灭。 集体土地所有权 《物权法》第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 《民法通则》“集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的，可以属于乡 (镇) 农民集体所有。” 《土地管理法》第十条　农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。　 注意：问题之一---集体土地所有权主体模糊 《村民委员会组织法》第二条　 村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。 问题之二：权能不完整并弱化！！ 在收益方面，要在集体所有的土地上进行房地产开发，必须先由国家通过征用将集体所有的土地转变为国家所有后才可以出让，使得本应属于集体所有的土地收益权受到限制。 在处分方面，我国法律规定，农村集体经济组织对其所有的土地不得买卖或以其他形式非法转让，禁止擅自在耕地上建房、采矿、取土等，这些规定都在不同程度限制了农民集体对其所有土地事实上的处分权能。 美国土地所有权模式 美国立国初，政府通过各种方式拥有大片土地。但整个十九世纪，政府却把许多土地卖给农民以及其他个人。 WHY?其理念是：如果私有，人们就会有更大的积极性投资， 从而从土地的 使用中获得 最大经济收益, 最终将增加整个 国家的财