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钦州同类住宅调査分析 ‘‘同类”定义为高层、高档的商住楼，并.hr前或者准备进入销色的项n。分析如下： 1、广场版快 广场版快地处钦州湾广场附近，属于钦州新的商业屮心。目前已集屮了相当数量的现代 化综合人废、写字楼、酒店、商务公寓以及商业文化设施，既宥居住区的生活便利性，乂有 环境相对安静、交通方便的办公条件，已经发展成为钦州地区一个较为繁华的现代化尚务活 动区。随卷CBD高地价挤出效应的影响，这一地区的规模效应和聚集效应必将与闩俱增。俏 也冈此提高了土地成本，处于该版块的项n人多屈于高层商住楼为住的物业。在价格方面也 是引领钦州市场行情。以下的项目都是在饩的高层、M档商住楼，和我们项目域于H接竞争。 1、价格分析 楼盘名称 楼盘地址 开发商 现售价 （元/ m2） 阳光丽城 钦州湾大道与永福大街交汇处 （钦州湾广场） 广西双鹏置业有限公司 2800 中金名苑 钦州市永福西大街92号 （钦州湾广场与火车站之间） 钦州希望房地产开发宥 限公司 2650 世纪新城 钦州市钦州湾广场旁 钦州市新世纪房地产 2600 嘉福?东方巴 黎 钦州市银河街口 （与钦州湾大道交汇处） 钦州嘉福房地产开发冇限 公司 米定 广场卵园2期 钦州湾北面 钦州正元房地产开发中心 2600 金湖?国际 钦州市永福两人街南而金湖国际 大度 广西金湖置业丌发柯限公 司 2800 时代名城 钦州市永福W人街南面吋代名城 人艇 钦州幸福苑地产 2650 东泉大厦 钦州市永福西人街东泉人厦 钦州市金泉房地产开发有 限公司 2600 悉尼阳光 钦州永福东大街16号 广西上元置业有限公司 2500 中地?滨江国 际 永福人桥（二桥）东侧两岸 广西中地置业有限公司 米定 锦绣家园 钦州市新兴街（原市政府） 钦州锦园房地产幵发有限 公司 未定 恒基?国际城 人兒路和建设路的黄金交汇区域 钦州恒葙房地产开发冇限 公司 未定 太阳城 钦州市石岭路6号 饮州金海湾房地产 2650 金汇花园2 期 钦州）k金海湾大道与沙井大 道交汇处 钦州山楚雄置业有限公 司 2400 由上表是我们实地调杏现在钦州市场各楼盘分析得出的价格，可以看得出钦州市场价 格是冇所上涨的。多层部分涨到了 230（f2500元/m2,高层部分则到了 2500?2800。但我们 也应当看到，R前，占据市场主流的价格还耍有所下降。W为拉升市场价格的楼盘都是已经 销售进入尾声的。比如阳光丽城仅剩不到50套房，金湖?国际也已经销售了 80%以上，这 两个楼盘的价格我们认为是开发商以少货景来试探市场反映，为后期价格做参考罢了。对调 查并无太多的价值。所以，目前帘场的价格的主流我们认为还是多层部分2300^2500元/m2; 高层部分2400^2700元/m2比较容易让消费者接受。 2、物业类型分析 楼盘名称 物业类型 一房 二房 三房 四房 阳光丽城 高层 76% 24% / / 广场丽园2期 高层 40% 40% 20% / 金湖?国际 高层 50% 40% 10% / 时代名城 高层 40% 40% 20% / 东泉大厦 高层 30% 50% 20% / 中金名苑 高层 / 20% 75% 5% 嘉福?东方巴黎 高? 10% 50% 40% / 悉尼阳光 多层 / 30% 60% 10% 世纪新城 多层+高 层 10% 30% 50% 10% 中地?滨江国际 多层+高 层 / / / / 锦绣家园 / 30% 60% 10% 太阳城 小高层 / 10% 70% 20% 金汇花园2期 小高层 / 10% 70% 20% -K屮，于项H产生直接竞争关系的的商层的商住楼项目户型比例如卜表: 高层商住楼项冃户型比例 □ 一房■二房口三房 可以看出，目前钦州市商ft楼项目中，单间配罃或者一房一厅占的比例敁大，冇的E?至 高达70%以上。两房以下的户型占据了高层商佐楼的绝人部分市场。所以这个市场的产品同 质化非常严重，竞争也显得异常激烈。要想在这个市场屮脱颖而出，就必须找到消费者界易 接受的差异化定位。积极发挥自身优势，利川项FI机会，尽虽弱化劣势，规避风险；才能在 市场中立于不败之地。 而住宅项H，不管是多层、小高层还是高层，都是以三房为主打，二房、叫房及楼中楼 补充。一房和单间开发得极少。 阳光丽城 项目简介 地址：钦州湾人道与永福人街交汜处（钦州湾广场） 开发商：广西双鹏置业柯限公M 核心竞争力 1、 F1前钦州敁高的建筑之一，主打商务办公概念，标榜钦州地标。 2、 周边旮赛格新吋代楼盘、金色海岸楼盘、五星级赛格白海豚酒店、钦州人才人废、 钦州协和医院等，城市功能完善。 3、 交通便捷，规划先进。 4、 其周边环境好，用绿色的生活吋尚来吸引高级白领、外地投资者、社会成功人士。 5、 开发商实力雄厚，一期帘场销售反应良好；