20020901_深圳_南山_科技园片区研究（鸿威项目定位）.pptVIP

鸿威公司科技园南项目发展定位 世联地产顾问部2002年九月二日 客户需求与条件约束 2年内开发住宅 两块地共占地三万八万建面统一规划定位 按2400元每平方米楼面地价 环深圳湾区域 高薪科技园南区 地块指标 地块一：T205-0073 用地面积 14993.3平方米 土地用途 住宅 覆盖率 不高于30% 容积率 不高于2.7 建筑面积 40500平方米 （含居委会100、垃圾站50平方米） 可建层高 18层以下 土地来源：2002年6月拍卖获得 南山区市场热度持续走高 南山各片区户型供应及价格特征   场地位置及周边环境 场地四周至及四周环境 大户型条件匹配：主要为三房135平方米及四房五房以上 小户型条件匹配：主要为90以下三房或70平方米以下二房、一房、公寓等 区域市场大势片区资源条件 片区供应与市场吸纳 滨海大道以北，侨城东路以西，南油大道以东，深南大道以南 片区供给 畅滞销户型 市场上的三房90%以上在90-130平米范围内 四房87.6%在130-180之间 从各项目提供的户型面积和市场接受程度看，当面积： 在80平米以下 普遍选择两房 80-90平米之间 较大比例置业者选择三房代替两房 90-110平米之间 置业者均选择三房户型 110-130平米之间 三房、四房并存 130-150平米之间 此区间主要以四房为主 150-180平米以上 户型均在四房以上 超过180平米 五房以上及复式 二房70—85 三房100—125 四房130—150 主力户型面积范围 我们的客户导向 总价 户型 分析 科技园片区调研分析 区域概况: 位置：科技园片区是指麒麟路—南油大道以东、广深高速公路以南、沙河西路以西和滨海路以北的区域 功能：以科技、教育为主要功能； 片区内企业结构： 科技园片区内员工目前置业状况 科技园内企业员工购房多倾向于南山区，分析其购房需求，集中于以下几个方面： 南山区因城市规划起点高，整体环境一流，拥有高质量的人居氛围； 从业人员高学历、高素质，普遍追求高品质的生活； 从业人员年纪较轻，平均年龄在25-35岁之间，工资虽高，但财富积累不足； 南山区房地产价格相较市区低，对此阶层具有吸引力； 南山区社区正逐步发展成熟，生活较为便利； 就目前而言，南山区是距离科技园最近的生活区域； 区域内部分大企业住房动向： 1.华为公司曾经有集体购买住房的事例，但是此种行为属自发行为，并无公司政策支持。据调查,华为公司总部将在2002年年底之前搬迁. 2.中兴公司曾在莲塘有过内部的微利房，但属创业时期的人才吸引政策，现在已经没有再出现类似情况。 3.长城电脑公司有一定的住房优惠政策，具体操作方式不详。 片区内300人高新技术产业人抽样问卷调查情况 近两年内有一半受访者有置业意向 价格是影响置业者购房的决定因素，其次是交通、户型、配套环境等 经典楼盘诊断与周边物业客户 阳光带.海滨城 美庐锦园 世纪村 中海深圳湾畔 碧海云天 蔚蓝海岸 招商海月二期 观海台 美庐锦园 美庐锦园 美庐锦园客户分析 美庐锦园客户分析 美庐锦园客户分析 周边物业客户及其户型消化状况 定位 户型重复论证客户区域类比统计 周边物业客户 客户对片区物业每套价位认同的上限——100万 周边客户对价位的幅度集中在50－80万 主流客户来自南山、福田，比例在60％以上 以35岁以下年轻人居多，主要为企业中高层或高级专业技术人士 未来竞争项目分析（以科技南片为主） 竞争项目一：海滨城二期彩虹之岸 发展商：深圳市招商地产有限公司 位置：科苑