20060926_三四线城市成功商业街一般规律.pptVIP

三四线城市成功商业街一般规律 世联研究理论 广西贵港市最成功的商业街：港宝商贸街，面积8万㎡，容积率1.5，住宅、商业分开，成功因素在于位置、市场先机、通车直街和营销 连云港东海县最成功的商业街：晶都商业广场，总面积5.5万㎡，容积率1.1，住宅和商业分开，成功在于开发商信誉和客户资源、招商 淮南商贸文化广场：总面积8.2万㎡，成功在于位置、市场先机、招商和统一管理 启示：成功关键在于地段、占据市场先机、业态聚积、规模适当、有一定资源和专业管理 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 2006-3-12 本报告是严格保密的。 [关键字]： 商业街 三四线城市 成功规律 [简介]： 本案例通过对3个三四线城市商业街的研究，总结了可借鉴的成功发展规律。 [案例主旨]： 为淮南龙湖路项目（[2006]GW34）定位提供案例支持。 总人口470万，城区35万，GDP190亿元，增速12.4%， 贵港 商业休闲街，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，实质上前期主要为服饰及少量餐饮 业态 直接销售，价格约1万/㎡，销售良好 销售情况 独立，设组团和院落 与住宅 关系 营销、位置、先机、直街通车 成功要点 租金高，经营好 总建20万㎡，容积率1.5左右。总体商业长600m，丁字分布，总体约8万㎡，1-2层，分三期开发。 经营现状 规模、 容积率 案例研究 2005年GDP78亿元，总人口115万，城区16万 东海 消化速度3万㎡/年，一层商业1.5万㎡/年 销售情况 投资客占25%，以出租为主，自营占75% 客户分析 200m长开放式步行街+辅街，16m宽，中庭广场，上下2层， 3-4m开间，层高4.2m，进深10m 产品组合 开盘3个月没有销售，2002年11月组织温州的37位客商，一次签约3205万元，销售97间8300㎡，带动整个项目的销售 拉两大巴东海人去温州考察，促进买铺决心 销售策略 前期招商免租，抓住第一批客户 开发商信誉好，有较强的招商能力 成功要点 东海核心商业区，租金最高，经营最好，服饰、美容、钻石等，底层40-50㎡，2层租金2-3.5-5万/年，单层25㎡，2万/年 占地74.7亩，地价60万/亩，投资1.2亿，总建筑面积5.5万㎡，2004年1月投入使用 经营现状 基本状况 案例研究 和金太阳几乎同时销售，但承诺代客户出租，并许诺第一年回报率7%，第二年8%，第三年9%，第四第五年10% 销售策略 初始销售价格4000元/㎡，1-2层联体销售，已升值1倍 销售情况 多是出租，回报较高，一层租金100-200/㎡·月，二层30-40元/㎡·月，一般作为餐饮、仓库、办公，三层10元/㎡·月，住为主， 就经营商户看，1/3盈利 经营现状 开放式步行街格局，1-3层商铺，分服装区、通讯区、餐饮区、文化区等 产品组合 由戴德梁行做物管顾问，并负责招商工作 占地165亩，一、二期8.2万㎡，三期在筹建，2003年12月开业 后期支持 基本状况 商贸广场 华联商 厦 商贸广场是淮南第一个集中了购物、休闲、文化、娱乐、饮食等功能的大型综合商业设施，经营档次为中档，与龙湖路档次相当。 案例研究 处于核心商圈，占据市场先机 业态种类单一而聚积 一般街区规模都在5万㎡以上，单长200m，总长约600m 有一定商业资源和专业销售管理 容积率均较低（低于1.5) 商业和住宅相对独立 The End 本报告是严格保密的。