20071108泰安西域道古梨园项目终稿.pptVIP

泰安市西御道古梨园项目整体定位与发展战略终稿汇报 谨呈：泰安市泰山阳光置业有限公司 本项目顾问工作阶段划分与工作进展 本次报告基本思路与研究内容 问题1： 城市旅游未来发展机会 问题2： 项目竞争策略应对 问题3： 项目核心竞争力 项目整体解决方案 一、项目解析 项目城市背景 项目区位分析 项目对外交通 项目地块现状 项目资源分析 项目劣势分析 项目属性界定 项目所在的泰安市以泰山著称，是山东省“一山一水一圣人” 旅游热线中最具吸引力的全国性旅游目的地城市 泰安与泰山山城一体， 随历代帝王封禅、祭祀而兴起的古城，依托泰山观光游，已经成为全国性的旅游城市。 泰安北距济南市67公里，南至三孔圣地曲阜市75公里，各相距约1小时车程。 泰山作为山东著名的“一山一水一圣人” 旅游热线的中点，旅游资源、交通条件得天独厚。 泰山已被联合国列为“世界自然与文化双重遗产” 被中外名人誉为“东方历史文化宝库”。 项目位于泰安市主城区边缘的夏张镇，属于城市近郊，区域认知较陌生，但交通十分便利，距市中心20分钟车程 项目位于泰安市岱岳区夏张镇，属于泰安主城区的边缘区域。 本项目地块距离泰安市中心25公里，约20分钟车程，交通十分便利，属于城市近郊区域。 项目东侧的泰东公路是泰安城区往东平的必经之路，但在消费者和游客访谈过程中，泰安主城少有人知道夏张镇或者西御道，所在区域的认知较陌生。 项目周边多条省际、城际交通干线，紧密连接省内城市以及京津沪浙，居泰安西部门户之位置，将带来大量的旅游度假人口 京沪和京福高速公路在项目东北侧经过；本项目距高速入口处0.5公里 规划中的京沪高速铁路在项目东侧经过，距离本项目1.5公里，将于2007年底开工，预计2010年通车 未来改造后的104国道毗邻项目西侧经过 项目东南侧紧邻泰东公路（泰安市区—东平县），也就是传说中的西御道 项目周边多条重要交通路线，对外联系紧密，项目处于泰安城市西侧门户位置 本次研究范围——夏张镇古梨园约1000亩用地，但最西侧400亩集体用地及青龙湖水库可以作为辅助性用地考虑 目前已取得土地为最东侧383亩地块，土地性质属于工业用地，需要进行土地转性； 一期西侧的540亩土地为存量土地，作为本项目二期储备用地，尚处于与政府谈判取地阶段； 最西侧的400亩土地为集体用地（农用地），需要进行征地后才具备出让条件，但项目可租用。 整个山地西侧水库为青龙湖，枯水期的水域面积200多亩，丰水期的水域面积500-600亩。考虑以向村镇租用的形式进行开发利用。 本次报告的研究范围包括已经取得的383亩土地以及谈判中的540亩土地，重点在383亩地块。 项目用地现状——大片山地果园及小面积村镇，环山公路贯穿； 项目自然资源——百年古梨树是本项目先天的自然资源优势，地块西侧秀美的水库也是项目可以利用的水系资源 百年古梨树：项目所在地为夏张镇万亩梨园的一部分，是中国最大的山地古梨园。 内部大片为具有200-400年历史的百年古梨树。 地块内有果树资源较为丰富的：梨树、桃树、杏树、苹果树、樱桃树等。 水库：项目西侧的水库不与本报告研究的1000亩地块相连，不能作为项目景观资源，但是可以租用，作为休闲度假开发利用。 项目地块内部不利因素——沿山脊分布了高压走廊，同时项目南侧山脚下梨园村将对项目形象造成一定影响，需要在规划中解决这些问题 沿山脊分布了高压走廊，规划要求高压线两侧30米范围内不允许进行建设。高压线的辐射影响以及周边土地的利用都是本项目需要考虑的问题。 地块入口南侧临梨园村，低矮的平房呈现完全的农村意向，对本项目形象将构成一定影响。 项目属性界定 二、客户目标解析 开发目标——本项目承担了政府和企业两重期望 开发目标解析 RESORT作为旅游地产的开发模式之一，我们对其界定为——以现实资源为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动产持续增值的开发经营活动 RESORT开发方向的五个因素的分析 ，得出以体验为导向的生态养生、健康休闲度假是我们的发展方向 2、市场环境分析 泰安宏观经济、旅游总体发展现状 泰安旅游发展趋势与发展机会 在济南都市圈“1+6”的发展规划中，周边5个城市以制造业为主，泰安是唯一定位于发展休闲度假的旅游目的城市 在济南都市圈城市中，泰安周边的济南、淄博、莱芜等城市以综合服务能力或第二产业强劲带动整体经济发展，而以旅游定位的泰安经济发展靠后 在济南都市圈中，泰安GDP排名第三，但人均GDP排名落后，位于倒数第二。 淄博、济南、莱芜都是经济发展较强劲的城市，如济南是山东的政治经济文化中心；淄博以建材、建陶、纺织、化工等主导产业；莱芜以钢铁、板材等主导产业。 泰安以旅游作为城市定位，但目前经济发展比较落后。对比国际著名旅游城市，在旅游产业发展带动下，泰安经济发展具有