商业地产的开发招与运营.pptVIP

1、租户信息资料管理 现有租户信息 目标潜在的租户信息 其他市场租户资料信息 租户资料包括： 租户的背景资料，如经营性质、经营规模、经营特色、业态特征、品牌特点等 租户入场时间、规模、位置、要求、意见等 潜在租户的经营品类、规模、品牌、可能的租赁时间、面积等 租户资料的来源： 招商咨询登记、来电纪录、广告搜集、网络搜集、其他市场信息 2、租户的调整及招商 商业开业后，租户的组成不是一成不变的，而是处于动态的调整之中，通常还需要一个调整磨合的过程，不适应在商业物业里经营的租户，会渐渐淡出市场，退回营业场地，需要重新引进具有竞争力的新的租户进场，从而使商业物业商店元素的组合逐步适应商业环境的要求。 在正常经营的情况下，租户调整的幅度较小，商业物业应针对不同的租户，采取不同的策略。对于核心租户、各经营主体的重点租户，在经营条件等方面可以给与大力的扶持与帮助，以稳定其经营的信心，并进而稳定其他中小租户；对于物业配套所需的租户，尽可能一切便利条件，促使其长期经营下去，营造稳定的商业环境；对于经营状况较差、缺乏竞争力、影响整个物业经营形象和效益的租户，可以劝其退租，收回经营场地，重新招商。 商业地产前期销售和后期经营的关系 一般建议出售的比例应该控制在 20%—40%之间 要根据项目的位置、定位、经营、规模等具体情况来通盘考虑出售比例的多少 自持一定比例的物业对确保项目经营策略的有效执行是很重要的 商业地产前期销售和后期经营的关系 商业地产的经营最重要的就是要吸引足够多的客流进店消费，具有较高品牌知名度的的商家能够对吸引客流产生举足轻重的作用 但是，这些具有号召力的商家进场经营，在位置、租赁面积、租赁时限等方面都有较严格的标准要求，因此自持一定比例的物业在对这些商家进行招商时，回旋的余地就会大一些 在确定出售比例时，项目的整体定位也很重要。根据以往项目操作经验，整体定位档次越高，出售比例越低，反之则高 商业地产前期销售和后期经营的关系 出售部分商铺产权给购物中心的后期经营增加了许多困难，购物中心经营管理公司不仅要面对经营者和消费者，还要面对投资者。而这三者之间的关系既相互依赖又相互排斥，平衡协调好三者之间的关系对项目今后正常经营十分重要 商业地产前期销售和后期经营的关系 一个新建的购物中心，市场培育期一般在 2-3 年，为了培育市场，在进行招商的时候，往往采取较优惠的条件吸引经营者进场经营，如降低租金或减免管理费等。但这些又与投资者的投资收益发生了冲突，投资者买铺是为了得到稳定的租金收益和物业的升值，其长达几年的低收益回报是其不愿看到的 因此开发商在进行产权销售时为了鼓励投资者，一般都采取同时签订保租合同，如承诺投资者的租金回报在多少年不低于多少，以给投资者信心。这种做法虽然解决了投资者的投资回报问题，但同时也把压力转移到开发商这里，每年的租金价差需要开发商来弥补 小 结 商业地产开发商要做长期的经营打算，不能卖完了事 商业地产是一项复杂的工程，经济利益和社会效益是不可分割的 出售产权对项目后期经营的不利影响完全可以通过开发商的努力来弥补 出售产权会给项目的后期经营带来难度，但这并不是商业地产项目经营不善的唯一理由和依据。 商业经营活动是一项复杂的工作，需要专业的管理水平和高素质管理团队 开发商多缺乏商业经营的能力和经验，因此聘请专业的商业管理公司进行管理是最佳的办法 建 议 开发商应该成立属于自己的项目管理公司，并招聘具有商业经营管理十分丰富经验的人员加盟； 订立严格的管理规章制度，并进行岗位业效考核； 在项目的初期经营中，要舍得投入大量宣传推广费用，利用多种形式进行各种促销活动，增加宣传扩大知名度； 管理人员要经常与经营商户进行广泛沟通，了解帮助并及时解决其在经营过程中遇到的困难； 定期召开投资业主座谈会，向投资者汇报近期工作及项目发展思路； 要本着“开源节流”的原则，在不影响日常经营的基础上，压缩水、电、空调、电梯等设备的营运费用，从各个环节降低项目日常整体运营成本； 要利用好自持或空置商铺，采取公司直接采购经营的方式，如设立品牌商品特卖场等，既增加了公司收入又解决了商铺空置现象 现代商业空间的打造 现代商业空间的形成的三种模式 A：传统商业空间的改造模式： 经典案例：上海南京路、东门老街 主要是在原有的基础上，进行商业环境、设施、景观、服务、商户等方面的管理与调整。 B：依托传统商业文化背景打造打造 经典案例：王府井商业步行街、上海富佑路批发市场 借助过往的商业文化背景，以现代规划理念，在商业原址或附近，推出商业空间。 C：新型商业空间模式 经典案例：上海新天地 借助专业国际商业规划力量，以科学的方法并遵循商业空间运做规律，进行从市场调研、到商业定位、规划布局、乃至长期经营管理的全新商业打造。 现