商业地产开发报建工流程概述.pptVIP

开发报建人员应具备的素质 3 开发报建人员应具备的素质 3 沟通协调能力 开发报建人员首先要有较高的情商，善于沟通和交流，因为他的日常工作中存在大量的沟通和协调的内容： 对外他与规划局、国土局、建设局、消防局、环保局、卫生局、人防办等多个政府部门沟通。 对内他还要与设计部、工程部、开发部、财务部、营销部、采购部等多个部门协作。 开发报建人员应具备的素质 3 报建相关专业能力 报建既然是一门专业，他同样需要很扎实的专业知识，这是我们工作的基础。 而在工作总往往看到我们的报建人员充当的只是个二传手的角色。 其实我们出了掌握所有的报建流程、各节点的报建手续等知识外，还需要对相关的建筑规范、消防规范、人防、环保、面积测量等其他专业知识有所了解和掌握。 开发报建人员应具备的素质 3 统筹管理能力 报建工作贯穿于房地产开发的全过程，从头到尾涉及几十个关键节点，环环相扣，紧密相连。 除了能够完成每个节点的报建工作外，开发人员还要根据项目的开发计划、经营目标等要求，进行统筹安排，孰先孰后、孰重孰轻、孰缓孰急要了然于胸，游刃有余。 对整体报建节奏的把握对于开发人员的统筹管理能力是个很大考验。 开发报建工作的流程简述 4 前期 建设 竣工 三大阶段 开发报建工作的流程简述 4 开发报建工作的流程简述 4 注意事项：项目立项批文是项目启动最终资料，后期全部开发数据将都按批文里的指标来操作。其中：房地产开发资质的事情需要注意。开发资质证书比较重要，银行贷款时需要提供，办理比较困难，时间也比较长。镇江项目一共用4个月才办理成功。另外，环评、抗震、能耗报告一般都由当地政府指定几家单位，在价格上有很大操作空间并要保证通过。设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。 项目立项批文： 1、经办部门: 发改委 2、办理条件：土地成交确认书 开发公司成立 需要文件： 1.项目申请报告 2.地名核准 3.项目选址意见 4.开发资质证书 5.土地成交确认书 6.资金证明 7.环评报告 8.抗震设防报告 9.能耗评估 3、镇江项目办理时间:11.07-12.03 ； 开发报建工作的流程简述 4 注意事项：该节点是规划报建中问题最多的一个，为了避免反复，首先需要与设计单位充分沟通，对于面积指标、间距、退让等常见问题要提前核查，如有风险点要在入案前与相关审核人员充分沟通，以提高审核通过率。镇江市由市长、副市长和相关部门组成的规委会来审批项目方案。这也是镇江项目遇到比较困难的问题，前期我们做大量的工作，准备了完整的资料，才上交规委会审核并一次性通过。 建筑方案审批： 1、经办部门:规委会、规划局 2、办理条件：立项批文 打印在现状地形图上的总图二套 建筑方案设计图二套 建筑方案设计说明 建筑方案效果图 图纸电子光盘 3、办理时限: 12年02月-05月； 开发报建工作的流程简述 4 注意事项：用地规划许可证没什么难点，只要把相关手续办理，就可以顺利拿。 申报《用地规划许可证》： 1、经办部门: 市规划局 2、办理条件：立项批文 4、需材料 1.申请报告、申请表 2.规划局批准的控规图 3.总评图 4.综合管线图 5.立项批文 6.项目选址意见 3、办理时间:12年5月-6月 开发报建工作的流程简述 4 注意事项：2010年10月1日开始实施新的备案制度。但如果“地下单体建筑和建筑高度超过五十米的居住建筑建设工程仍需审核和验收”。这对图纸的质量要求就更为严格，消防间距、消防门的开启方向、最短逃生距离等常见问题要尽量避免。 1、经办部门: 消防局-建审科 2、办理条件： 各专业意见审批——消防专项审批： 项目总平面图； 建筑平立剖面图； 消防系统设计图纸； 建筑、消防系统设计专篇说明； 需要标示清楚各分区功能。 3、办理时限: 25个工作日（如备案需10个工作日）； 开发报建工作的流程简述 4 注意事项：人防审批一般请人防设计单位协助办理，他们与人防办都有较好的业务关系。关于江苏人防测算办法：1层地下室：高层基地面积+剩于总面积的4%为需要人防总面积，如果需要交异地建设费：高层基地面积部分价格为2600元/平方米，剩于总面积价格为25元/平方米。一般高层部分人防是不同意用异地费来处理，而且从成本也比较贵，但是剩余部分可以考虑用异地建设费来处理。另外，目前有兼顾人防也可以当人防面积来持有，好处是成本低并有产权，需要做大量的工作。 各专业意见审批——人防专项审批： 1、