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酒店式公寓的未来市场与投资价值 实录内容： 祝惇若：我今天发言的题目是“酒店式公寓的投资与未来发展”，近几年市场上的酒店式公寓非常多，而且看这个趋势也是越来越多。 到 以上海为例， 2009 年年底酒店式公寓的供应量有超过 5000万套，中低端产品在二、三线城市更是遍地开花。通过我们的研究发现，其中很多所谓酒店式公寓产品是一个伪产品，我们觉得有必要对它的一些基本属性做一个理解。可能看到酒店式公寓的功能，一个是酒店式服务，第二是住家酒店。酒店式公寓提供酒店中常规配置的服务设施功能，比如说餐饮、健身、商务会所等等。另外，它又和酒店有一个区别，因为它主要是针对长期需求的居家式客户，这里面又有公寓的功能，比如必须要设置厨房，要设置儿童托管中心，有一个居家公寓的体验。现在有很多是 40 年的商业性质产品，还有相当数量是住宅性质的，也能用于酒店式公寓的范畴。 第二，我们来看一下分类，酒店式公寓的管理和服务决定了它的档次。目前国内市场的酒店式公寓管理和服务差别很大，从这里可以看到这上面有雅兰阁、辉盛、逸兰等等。第二类是一个高档的住宅公寓，在上海、北京这些一线城市有大量的外籍人士居住，不少外籍人士的居住区里有高档住宅和公寓，针对这些客户的需求，他们也提供酒店式公寓。酒店式公寓在市场上也占有很大的比例，比如在上海虹桥的温莎公寓，包括在上海浦东的碧云地区的诸多公寓等。第三类是小户型的酒店式公寓，这是从产权式酒店形式衍生的，它的面积小，所以很多人选择这个产品。但其实有很多公寓仅仅是打一个概念，它在后期的服务以及管理上和前面两个比还是差别很大的。 我们再看一下酒店式公寓租赁市场的需求特征，不同的酒店式公寓对不同的市场需求。我们可以看到中高端酒店式公寓的运营管理公司对整体管理配置考量，大部分是以纯租赁为主，它符合商务、休闲以及会所等三大类，其中商务是比例最大的。在需求上与中高档酒店相似，其中以跨国企业的中高层管理人员的家庭需求居多，而且它是构成最大的一部分，也是大的公寓。我们做了两个市场研究，和北京、上海这些中高端酒店式公寓品牌为例，我们可以看它的客户需求，从时间来看，70是长期的租赁。 当然在中高档的产品中购买得也不少，不同档次的产品吸引购买人群有显著的差异。高档品牌的酒店式公寓，酒店是物业管理的豪宅，租金水平的回报是比普通的住宅产品稍微高一点，它的主要客户是基金、企业用户以及富裕个人投资者。中低端产品的价格比较低，主要是国内的投资个人为主。我们做了一个研究，上海、北京高档酒店式公寓投资客源分布，85是国内的，有国内的企业、基金和个人投资者，10是亚洲其他国家和地区的，欧美在整个市场上的投资比例还是很小的，只有 5。 酒店式公寓对开发商来说，选址又非常重要，选对了一个进入的城市，以及选对了产品开发的区域，可以说就成功了一半。在选址之前，首先需要说明产品的类别，之前的分类已经讲到了，如果发展商计划请专业的酒店和服务商公寓运营商来管理物业的话，它的产品定位是在中高端。比如周边配套的交通，甚至一些小环境中所体现的文化、生活上的元素，对开发商来说最后形成了一个什么样的产品，最后都是起到了关键的作用。这些是中高端运营商所强调的一方面。当然了，酒店公寓不仅仅是依赖这些大规模的专业运营商，只要定位合理，有针对性的特定区域客源开发出合适的产品，投资回报也会在一定水平上。我们从这三个方面来看，这些运营商的顶端产品是在商务区域和外商的聚集区，我们可以看到它所在中国市场的分布情况。第二，高档的住宅公寓，包括用酒店式物业管理作为增值的，都在繁华市中心和外籍人士的聚居区。小户型酒店式公寓，装修配套以中低档为主。 我们看一下酒店式公寓的选址，这些高档的酒店式公寓在中国的选址非常清楚，各类的产品很多，我们是选一些知名品牌，来看一下他们的布局。这张地图上很明显的是长三角和渤海湾这两个地区，因为这两个地区的龙头城市也是上海、北京。在这两个地区里面，我们可以看到上海主要的大酒店都在这里。在中西部主要是经济发展比较快的。 现在我们选六大品牌来做，第一是选经济最发达的龙头城市，毫无疑问是上海、北京的布局完成以后。第二是这些城市相邻的城市，我们看长三角、渤海湾和沈阳、大连、天津等，这些都已经进入了布局。由于这些地区的商务活动比较频繁，对居住需求促进比较大，酒店式公寓可以满足客人对商务生活片区的要求，同时也可以满足居家要求。它有丰富的住宅产品，其实也对当地的投资环境有优化，另外在旅游城市发展的酒店式公寓，也可以增加客人的居住满意度，可以增加当地的收入，这也是另外一个考虑。 小节一下这些选址，它们的特质很明显，第一，都是在一线城市；第二，也是在一线城市的周边城市；第三，在经济条件比较好的城市，比如内地的成都。 高、 各个大的品牌针对不同市场的差异化产品， 中、低产品都有，比如雅诗阁、圣洁等，他们