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基于房地产开发加强对项目管理 【 】随着我国经济快速发展及城市现代化进程 加速，房地产开发项目越来越多，项目管理是房地产开发成 功的关键。只有坚持科学的管理方法，注重产品研发，提高 管理人员素质和水平，建立完善的管理制度，才能使房地产 企业立于不败之地。本文主要针对房地产开发中项目管理措 施进行了论述。 【关键词】房地产开发；项目管理；管理措施 1产品定位和研究 房地产企业必须注重产品的市场定位和研究，才能开发 出符合市场需求的产品。首先，要了解国家及地方的政策法 规，了解开发项目是否是政策支持产业，不能逆政策而行。 其次，根据项目所在地特点了解市场需求和锁定消费人群。 最后，要了解附近楼盘的售价，面积，销售情况和开发商实 力等，权衡自己的能否打败对手，找到自己的切入点，选择 合适的细分市场进入，形成特色经营，即为某一特定人群制 定属于他们专有的特色产品，更好的为他们服务，形成差异 化产品，才能保证产品的销售速度及项目成功，在激烈的房 地产竞争中占据一席之地。 2房地产开发项目的成本管理 成本是关系到一个企业能否获利，获利多少的直接指 标。在整个房地产开发过程中成本是决定房地产价格的重要 性因素之一。所以，房地产企业在开发房产时必须建立全面、 完善的成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。在 整个房产开发过程中，从前期的土地开发，到建设房屋到最 后的管理费都可以采取相应措施的降低成本费用。房地产企 业要完善成本必须做到。第一、项目在规划阶段要精确项目 评估，严格控制成本、利润等。选取好的设计、低的价格， 用最低的成本获得最大的利润和最好的质量。第二、项目在 施工过程中要引入更多的施工企业，方便进行价格对比。并 严控招投标过程，严格控制工程成本。建筑安装成本是房地 产企业的重头戏，一般占据房地产成本的30%-40%,其中最 重要的是材料成本控制。第三、建立健全完整的奖惩制度， 并严格实施奖惩制度，做到奖罚分明。并且，重要的是要做 好现场的签证管理，严把签证签发。不能因为蝇头小利忽视 了整个项目中重点控制的相关内容。 3加强合同管理工作 房地产开发合同管理主要由合同体系构建、策划、订立、 履行、控制、变更、终止、争议、索赔等一系列的操作构成。 必须做好合同的基础工作，否则合同管理是不能成功的，基 础工作主要包括了解国家政策、法规，行业规定，工程量， 材料、设备、人工价格等，这些必须深入市场做调研才能掌 握。通过竞争选择优秀的工程咨询单位不但决定了工程设 计、造价、质量、进度和成本，并决定了企业产品的自有生 命周期、资金回收速度及企业的获利空间。这也是合同管理 的关键。项目在开发过程中的施工质量、进度和成本控制归 根到底都是靠不同的合同履行来实现的。对施工中施工合同 的有效管理，才能及时有效处理工程量增减，合同纠纷，索 赔的事宜。 4项目的质量控制 质量控制的关键所在是及时发现工程施工过程中工程 工艺是否合乎工艺规范和合同规定，并通过检查、绘制施工 作业流程图和作业动态控制图，加强开发项目的施工过程质 量控制。建筑产品不同于工业产品，工业产品流水作业，影 响产品质量的影响因素相对较小，同批产品差异相对较小， 建筑产品质量影响因素较多，如人员、材料、设备、施工工 艺、环境等的差异均会对产品质量产生影响。因此，要建立 全面、全员、全过程的管理模式，以保证合同质量目标的实 现。管理层也要加强质量管理意识，及时与各个工程经理进 行沟通，让工程经理对工程质量和安全意识得到提升，并调 动监理人员的工作积极性，使之经常去工程现场进行实地检 查和验收。具体措施如下： 4.1加强监理管理制度 首先，施工单位和监理单位现场人员的岗位资格是体现 他能够胜任此项工作的基础，只有取得相应的岗位资格证书 才能证明他具备了这方面的工作能力。所以，凡是资格配备 不齐或不对称的人员，要及时通知施工单位或监理单位及时 撤换相应人员。其次，明确监理单位和施工单位关系是平等 的合同约定关系，是委托与被委托的关系。施工单位不得干 涉监理工程师的日常工作，监理单位必须公正独立的开展监 理工作。 4.2认真审阅图纸和施工规范 工程图纸是用于表示建筑物的内部布置情况，外部形 状，以及装修、构造、施工要求等内容的有关图纸，是审批 工程项目的依据，是备料和施工的依据，是质量检查和验收 工程质量优劣的依据。而施工规范则是工程管理与工程施工 的技术指导标准，又是工程质量监理部门对室内覆盖工程进 行质量检查的依据。如果不认真审阅图纸和执行施工规范对 工程质量和工程造价都会重大的影响。如对工程设计图纸中 平立刨面图及土建与水暖电中有矛盾的地方，或对工程质量 有影响的分项及工序材料时，工程部门要及时与设计部门联 系，相互协调。通过设计变更、技术核定等方式进行协调， 并以会议纪要的方式进行