第一章房地产金融导论.ppt.ppt

二、房地产金融的作用 房地产金融为房地产开发经营提供了重要的资金 保障(KFS) 房地产金融是提高居民住房消费能力的重要手段房地产金融是房地产业发展的“调节器”(政府， 过热过冷) 三、房地产融资的主要渠道 从房地产融资的目的来看，主要有房地产开发建 设融资和房地产消费融资。 房地产开发建设融资主要是为满足房地产开发经营企 业从事具体房地产项目开发时的资金需求。(第7章) 房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品 (主要是住房)的资金需求，这也构成了住房金融的 主要内容。 房地产融资从大的渠道分为直接融资和间接融资。 直接融资是指资金供求双方(包括政府、企业和个人) 在房地产资金的借贷、金融工具的买卖过程中直接见 面商定，进行票据和证券的买卖或货币借贷。 间接融资是指资金的供给者将资金提供给银行等金融 机构，再由金融机构将资金提供给房地产开发、经营、 消费等资金的需求者，主要形式是贷款，如房地产抵 押贷款、建设贷款、租赁融资等。 房地产融资除了主要以抵押贷款方式融资外，业 内还有许多非抵押贷款融资 (non-mortgage financing)方式。 最典型的是租赁融资。租户通过缴纳租金，履行租赁 合同而获得了对租赁房地产的唯一的、排他性的占用 权，这种占用权，即租赁权益(leasehold interest),可 以像其他任何财产权益一样进行转让或抵押，因此房 地产租赁可以成为一种重要的融资方式。 土地分期付款合约(land installment contract)也 是一种常见的非抵押贷款融资。 根据土地分期付款合约，买方以年金形式按月支付地 价款和相应的利息，在合约有效期间，卖方保留土地 的产权，买方则享有土地的使用权和占用权。直到清 偿最后一笔地价款，买方才获得所购买地产的产权。 房地产业的发展离不开金融业的支持，尤其是银 行信用对房地产业的参与为房地产业的发展起到 了举足轻重的作用。 房地产业的发展也给金融业提供了发展动力，两 者是相互支持、相互促进的关系。一荣俱荣，一 损俱损。 二、房地产泡沫与金融风险 泡沫经济的形成必须具备货币供应充足以及实际 经济投资缺乏吸引力这两个基本条件。 一般来说，房地产泡沫是指由于虚拟需求的过度 膨胀导致房地产价格水平相对于理论价格的非平 稳性上涨。 如果金融体制不健全，银行信贷资金更会大量进 入房地产市场。 市场的过度炒作和大量银行资金的进入会加快房 地产资产价格的上升，房地产的抵押价值大大超 过它的实际价值，促使泡沫膨胀。 一旦泡沫破灭，被抵押的房地产价格会大幅下降， 造成大量的负贷款，银行拍卖房地产所得不足以 偿付贷款额，由此造成银行的大量坏账，威胁银 行体系的安全，进而威胁整个经济的稳定性。 一、我国房地产金融的发展历程 1978年之后，住房商品化的工作在我国逐步开展 起来。 1988年国务院颁布了《全国城镇分期分批推行住 房制度改革的实施方案》。 1987年经国务院批准，先后在烟台和蚌埠建立了 两家股份制的住房储蓄银行。 上海率先实行公积金制度。 1993年开始相继开办个人住房商业性贷款以及公 积金与商业性相结合的住房组合贷款业务。 1997年4月30日中国人民银行颁布了《个人住房 担保贷款管理试行办法》。 1998年5月9日颁布了《个人住房贷款管理办 法》。 1998年5月9日颁布了《个人住房贷款管理办 法》。 2004年2月15日，由中国建设银行和德国施豪银 行合资组建的中德住房储蓄银行正式在天津开始 营业。 中国人民银行、中国银监会于2005年4月20日制 定并发布了《信贷资产证券化试点管理办法》。 我国的房地产金融是随着经济体制改革，适应住 房商品化、市场化改革、促进房地产市场形成而 逐步发展起来的，这一历程也可以通过国务院、 建设部、金融监管部门发布的一系列房地产金融 政策体现出来。 1987年以来我国房地产信贷主要政策一览? 二、目前我国房地产金融的主要问题 我国房地产业的资金来源高度集中于银行贷款。 银行资金参与我国房地产开发全过程 L/O/G/O 房地产金融 潘 栋 一、房地产金融的概念 二、房地产金融的作用 三、房地产融资的主要渠道 第一节 房地产金融的概念和作用 1 2 3 第一章 房地产金融导论? 房地产金融是指围绕房地产的开发、经营、流通 和消费等过程而发生的资金筹集、融通和结算的 一系列金融活动。 房地产金融体系是由房地产金融活动的参与者、 房地产金融活动中产生的各种金融工具以及这些 工具流动形成的市场所构成。完善的房地产金融 体系，能促使储蓄通过直接融资和间接融资二种 方式从所谓的资金盈余单位向所谓的资金赤字单 位转移，满足房地产资金运行的要求。 一、房地产金融