商铺投资收益、收期测算及产权式商铺解析.ppt

商铺投资收益、回收期测算 及 产权式商铺解析;;;;;;;;;商铺投资收益率测算分析 如何测算投资回收期 产权式商铺解析 商业贷款政策解析 ;;;;商铺投资收益率测算分析 如何测算投资回收期 产权式商铺解析 商业贷款政策解析 ; 产权式商铺：指所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司委托品牌经营商进行统一经营，投资者获得定期定额的投资回报；或由投资者自行经营，但必须服从公司的统一经营管理。 　 对于投资者而言，将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，获得定期定额的投资回报。 　　对开发商而言，为快速回笼资金，获取利润最大化，将商场分割出售，向小业主保证一定收益率，要求小业主签订委托经营合同，为开发商与大型商家签订整体租赁合同奠定基础。　　;产权式商铺优势分析;【正面案例】第三极文化中心; 第三极文化中心作为产权式商铺的代表，以北京最大的新生代书店为经营主体，总体量近8万方，划分为独立产权式商铺对外销售，向投资者承诺6%-10%的投资回报。开发商聘请了专业商管公司进行商业业态规划，将该项目定为为集知识性休闲、文化性消费为一体的复合型文化主题商场。将十一层商业共分为六个大本营，以4～7层的图书大本营作为吸引人流的主动力源，9、10层以目的性消费业态——旅游及教育大本营作为附动力源. 初期通过非常优惠的租金政策吸引大量的经营者，后期汰劣选优，使得全楼商业均能繁荣发展，租金也在节节攀升，最终实现对投资者承诺的年收益10%的投资回报，使投资者10年收回成本。; 投资者： 投资门槛低。产权式商铺投资额相对较小，通过铺位的划分控制了商铺总价，无须参与经营管理，收益稳定。以可观的回报收益和升值潜力成为投资者理想的投资品种。 开发商： 减缓资金压力。大规模的商业经营需要大型商家的拉动，而对于大型的零售商来说，高效的流动资金周转率是他们成功运营的基础，即使是沃尔玛、家乐福等跨国经营的公司都不会购买大面积的铺面。同时，大面积商业铺面所需要的资金也是一般的小投资者不敢想的，因此产权式商铺可以使开发商资金回笼加快。 经营者： 降低经营成本。经营商以承租的方式获得了商场使用权，省却了占领市场的大笔资金，不仅维持了合理的流动资金周转率，降低了经营风险，同时由于是通过发展商或第三方公司承租，不直接参与商铺买卖，因此也不会出现过多的法律问题。 ;;;;;;产权式商铺风险分析;产权式商铺风险分析;产权式商铺风险分析;产权式商铺风险分析; 风险起因：发展商关心的是售价，业主关心的是投资回报率，经营者希望租金越低越好。产权分散使得产权式商铺蕴含很大风险。 开发模式的风险。开发商以“短、平、快”收益回报为目的，为迅速回笼资金而抬高售价，以实现更高附加值，从而人为的改动了商业业态的自然升级。 专业经验缺乏的风险。目前国内大部分开发商和经营管理公司对于经营产权式商铺缺乏实战经验，处于“摸着石头过河”的阶段；国外拥有先进的管理水平的商管公司却因为不了解国内消费者的生活方式和消费习惯而 “水土不服”。 经营不善的风险。承租期中，如经营管理不善，不仅经营目标无法实现，更无法向投资者提供承诺的租金收益。 承诺担保的风险???很多开发商以自己产业的经营收入或担保公司作为担保，但投资者很难知道该公司的资产债务关系，而小债权人的权利是要排在大债权人之后；很多担保公司实力不强，根本不能实现所谓的承诺回报。;合肥市产权式商铺政策;;合肥市产权式商铺分析;;;;;;;;;谢 谢！ Thanks