衡水福郡项目全程策划方案.ppt

福郡项目 全程策划方案  1.城市建设 改革开放，特别是1996年撤地建市以来，市区城市建设在市委、市政府的关心和支持下，从小到大，从弱到强，得到了长足发展。到目前，市区建成区面积已达26.7平方公里，人口27.6万，已初步形成集纺织、化工、机械、商贸等为一体的中等发展城市，是衡水市党政机关所在地和全市政治、经济和文化中心。 2.经济建设 国民经济平稳较快增长。初步测算，全年实现生产总值548.8亿元，按可比价格计算（下同），比上年增长7.6%,人均GDP达12971元。三次产业共同推动全市经济增长，第一产业增加值98.5亿元，增长4.8%；第二产业增加值285.6亿元，增长7.2%；第三产业增加值164.7亿元，增长9.8%。三次产业增加值占生产总值的比重分别为18%、52%和30%。 3.交通区位： 从区位交通方面看，衡水北距北京280公里，东北距天津250公里，西距石家庄100公里，东距黄骅港100余公里，位在以京津为中心的两小时主体区（相对核心区而言）内，是沿海经济隆起带西端，又是京津冀经济圈主体区的梯度开发开放地区，且在京津冀交通网络中处于重要位置，石德铁路和京九铁路在衡水相交，是河北省第二大铁路交通枢纽。石黄、石德高速公路与即将修建的大广高速公路、307与106国道均交汇于衡水，衡水成为集铁路、公路、通讯三位一体的“黄金交叉点”，是接受京津大城市和沿海经济隆起带辐射最具活力的地区之一。 二、我们眼里的福郡 住宅总建筑面积 37761 平方米（二号楼18层，三号楼28层） 商住两用为40000平米，（商业八层，一号楼24层） 第二章 项目开发环境分析 一、2009年衡水房地产市场分析 1.目前形势 去年全国房市一片惨淡，大城市的房价一落再落，但是衡水的房价运行平稳，基本上没有跌落；今年以来，大城市的房价又一路上扬，反弹强劲，可是目前看来，衡水房价仍旧走势平稳，没有抬升 。 走访衡水市区多家楼盘发现，5+1(层数加小房或车库)、6+1的房子，价格大多在1900—2400元/平方米区间；小高层或高层住宅，价格大多在2800—3400元/平方米。 从本地居民的购买力上来看，衡水的工资水平虽有增长，但仍旧普遍偏低。据统计，今年上半年，衡水城市居民的人均可支配收入为6564.5元，在全省处于落后水平。而物价水平有所上升，彼长此消后，衡水本地居民的购买力至少没有上升。　? 再从购房人群上看，衡水并非大都市或者人们趋之若鹜的特区城市或者旅游城市，短期内人口大量增长的可能性不大，进城买房的农民又受到了金融危机的影响。　? 今年上半年的房产交易数据也具有借鉴意义，今年1-7月份，衡水新建商品房(包括住房、门店等)共成交4322套，其中商品住房成交2529套；二手房交易(包括住房、门店等)共成交2270套，其中二手住房成交1790套。　? 业内人士分析认为，从数据上看，选择投资非住宅的市民占有很大比例，也就是说市场上的非刚性需求大量存在着。总体而言，这些数据虽较去年同期有所上升，但也仅仅表示市场有所“回暖”，还谈不上“升温”、“火爆”。 目前衡水的土地供应呈现出供过于求的局面，土地招拍挂市场竞争并不激烈。据有关部门统计，目前衡水市区在建住宅项目有25个，这些项目完工后，将为市场提供约13000套住房。　? 经房管部门统计，今年上半年，衡水房地产开发施工面积161万多平方米，其中住宅面积155万多平方米，同比上升60%；新开工面积48万多平方米，其中住宅46万多平方米，同比上升104.43%；销售面积27万多平方米，其中住宅26万多平方米，同比上升84.78%；房地产销售总额64293万元，同比上升95.23%。　? 衡水房地产市场的开工、投资、竣工、销售各项统计数据与去年同期相比均呈上升趋势。但同房地产企业大搞开发建设的热情相比，决定房地产后市走向的土地供应市场却显得有些冷清，记者从衡水市国土资源局了解到，目前衡水的土地供应呈现出供过于求的局面，土地招拍挂市场竞争并不激烈，前段时间各大城市频频出现“地王”的时候，衡水的土地市场仍旧平静，衡水房地产商拿地的欲望不甚强烈。 2.未来发展趋势 今年这么多房产项目开工，不仅受市场影响，还和宏观经济政策、土地供应、银行信贷、企业自身的发展选择等多种因素有关。从市场的刚性需求、市民的购买力、国家对房地产市场的政策调控等因素分析，短期内衡水的房价不会有太大的上升，但是受土地开发成本、房产商的承受能力以及衡水房市总体偏弱的制约，短期内房价也不会有太大的下降。 90