品牌资金土地决定房地产企业的成败.doc

学会计、学出纳，就上会计学堂论坛 会计学堂论坛-20万会计人的选择 品牌资金土地决定房企成败 有人说，房地产是一个区域性的市场，但是从各方面了解的情况表明，一些房地产商开始瓜分全国市场版图。在各个城市房地产竞争逐渐充分的今天，品牌知名度、资金实力、融资能力、土地储备在全国市场竞争中显得越来越重要。没有品牌知名度、依靠炒卖土地或者没有资金玩空手道的区域性小地产商将率先被淘汰出局，随着竞争的逐渐激烈，房地产竞争越来越依靠品牌的影响力、资金实力和土地储备，地区性房地产商的生存空间将被挤压。专家认为，未来房地产市场将形成一个全国市场，市场份额将逐渐集中，形成几大寡头垄断全国各个城市地产业的局面。 一、万科华新攻城略地，竞争寒流袭击地方品牌 近日，从深万科传出消息，今年，万科已把国内42个百万人口的城市作为房地产开发的目标城市，并准备在5年内将开发业务覆盖到这些城市。不仅如此，万科还雄心勃勃地放言，无论其进入国内哪一个城市，都将在三年内闯进当地房地产市场占有率的前三名。同样是在去年12月底，华新国际也正式对外宣布，2002年销售额预计将达到25亿元，比去年增加10亿元，而目前华新国际的土地拥有量和储备量已经达到了8570亩，这些业绩均来自于全国九个百万人口城市，并制定了扩张计划以提升华新国际的品牌认知度。 国内两大地产巨头携品牌资本瓜分全国版图，与各城市房地产商的区域交锋已经势不可当。据悉，一些没有品牌和资金实力的地区性房地产开发商已经首轮出局。 近日，北京已经出现转让无法正常运转的房地产公司的广告，据广告登载者说，在北京很多房地产公司根本就没有活干，没有能力搞到土地和银行贷款，只沦落到卖执照的地步。 此前，在南京，出于竞争压力，没有实力的地方企业已经开始背井离乡，走出南京到周边小城寻求发展空间，而据南京地产业内人士指出，南京地产商在2年～3年内将从500家锐减到100家左右。 百万人口城市成为地产“巨鳄”眼中“猎物” 分区重点铺网几乎成了所有房地产企业打造品牌所惯用的伎俩。据万科内部知情人士说，未来几年，万科将以上海、北京、深圳、广州为核心城市，同时选择以上海为龙头的长江三角洲地区、以北京为龙头的环渤海地区和以深圳、广州为龙头的珠江三角洲地区3大城市圈开发住宅，集团还将选择成都、武汉等内腹地区中心城市作为发展目标，进一步扩大集团在各地的市场份额。万科的区域扩张对象非常直接，那就是人口达到百万的城市才能成为其猎取的目标。 其实从1992年万科在深圳和上海开始介入房地产开发行业以来，到后来万科在北京、天津、沈阳、成都等地推出“万科城市花园”系列品牌，甚至从1998年起，万科在各地推出的“万科新城系列”，如天津万科新城、深圳四季花城、沈阳花园新城、武汉四季花城等项目，其投资城市的人口无一例外都在百万以上。 华新国际的区域分区是按传统的东北、华北、华东、西南、华南来分。据华新国际提供的数据显示，华新国际目前8570余亩的土地拥有量和储备量，2001年15亿元的销售额和2002年25亿元的预计销售额都是来自于上述五大地区包括北京、上海、广州、沈阳、成都、重庆、大连等在内的九个百万人口城市。 其实，不光是深万科和华新国际这样的全国性品牌企业对百万人口城市两眼发绿，外资地产“巨鳄”也早就对它们垂涎三尺。 港资地产除了把北京、上海、天津等城市作为他们战略扩张的重点以外，珠江三角洲的深圳、广州、珠海等也是香港地产巨头们投资的热土，今年，深圳规划局推出的价值45亿元的深圳华侨城南部填海地皮引起了长实、和黄、新世界、嘉里等香港地产商的关注，一向低调的香港新世界中国地产在广州频频动作，11个楼盘全部启动，而新鸿基地产于去年上半年就公布了发展珠江三角洲的大型住宅项目计划，老牌英资太古地产也宣布了要在广州天河区合作开发一个综合项目。 大鱼吃小鱼，地产靠品牌实力说话，地区性品牌生存空间受压 外资和全国性地产品牌进军百万人口城市，受冲击最大的当然还是当地的地方品牌。南京栖霞建设股份有限公司董事长陈兴汉说，地方品牌受到的冲击主要表现在，一是外资和全国性地产品牌有着比地方品牌大得多的资金实力，比如港资巨鳄”们大多是数百亿美元的大企业，凭借这种经济实力，他们可以拿到地段好的土地，能够拥有更多的土地储备，可以聘请国际建筑设计大腕们为其做更新潮、更合理的建筑设计；二是这些品牌在房地产开发行业的从业时间长，有丰富的开发经验，比如，和记黄埔有上百年的历史，万科也有十几年历史，而地方品牌大多是这几年房地产再度升温后才介入的；第三就是地方政府因引资而比较支持外来和尚，所以进入地方地产的企业都会和当地政府及金融机构有着很密切的关系，取得政策支持和资金支持对于房地产企业的发展是非常重要的。 对此，业内人士分析，虽然在短时期里，还不会有哪一家企业能“一统江湖”，但最终却会在“大鱼吃小鱼