px北京CBD写字楼市场分析1.DOC

北京CBD写字楼市场分析 中国在2001年年底加入世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些利好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的发展，带动国内外房地产开发商在该地区开发高档写字楼项目的热情。但是另一方面，中央商务区未来写字楼项目的定位正确与否将对该地区整体的形象产生一定的影响；同时，未来北京中央商务区本身及周边地区高档写字楼项目的大量出现也将对中央商务区形成很大压力，加剧中央商务区和周边地区在写字楼市场上的竞争。 ?北京CBD发展史主要表现为该地区的写字楼市场发展史。CBD是北京市高档写字楼发展最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字楼市场的晴雨表。 ????一、市场供应 CBD作为北京中央商务区核心，有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD的楼盘已成为一种荣耀的象征。 ????1、高档物业集中，写字楼供应比例过半 ????从1990年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过10多年的发展，CBD兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达180万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积占有93万平方米，占51％的比例。CBD写字楼供应构成及所占比例可见表1。 ????表1??CBD高档物业构成比例?????? 高档物业构成 面积（万平方米） 比例 写字楼面积 93 51％ 其它物业面积 87 49％ 2、写字楼供应渐趋稳定 1993－1995年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供，供应量约12.8万平方米。1996年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了2.3万平方米，1997年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达34.45万平方米，1998年供量较1997年减少近20万平方米。1999年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与1998年基本持平，2000年市场行情再度回升，但仅有7万平方米入伙，相对于前两年供应量略有回落，供应量变化如表2所示。 ????表2??CBD写字楼供应量示意图 ????????????单位：（万平方米） 年份 年供应量 总供应量 90 12.8 12.8 91 0 12.8 92 0 12.8 93 0 12.8 94 0 12.8 95 0 12.8 96 2.3 15.1 97 34.45 49.55 98 14.84 64.39 99 14.8 79.19 00 7 86.19 01 17.1 99.29 2001年除京汇大厦40988平方米外，基本没有新的写字楼可以投入使用。据统计，目前CBD在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码01大厦，而数码01大厦的可售面积已不足1千平方米，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场，但由于数码01总面积为30000平方米，可租面积也将十分有限。三个项目总供应量为13.1万平方米。 表3??CBD写字楼供应量一览 单位：（万平方米） 写字楼名称 供应量 京广中心???????? 4.4 国贸中心???????? 17.6 科伦大厦? 2.3 汉威大厦 9.45 航华科贸中心 26 中服大厦 2.9 嘉里中心? 8.4 华彬国际大厦 5 三立大厦 5 数码01? 3 和乔大厦 3.83 现代城??? 6.1 3、建筑设计水平较高，独特有个性。 CBD的写字楼大多品质优良，外型美观，大堂气派，造型独特，在很大程度上体现了CBD写字楼的较高品质。从表4可见一斑。 ????表4 项目名称 外立面与造型 大堂 京广中心 京城最高建筑206米，蓝色玻璃幕墙加铝合金挂板 大堂设计典雅、装修精良、浓郁高尚格调与时代气息 国贸中心 高155米，规模宏大，风格各异 无柱式钢结构建筑，富丽堂皇、高达20米 嘉里中心 大厦外墙采用单元式玻璃幕墙 大堂高8.3米，室内瀑布，华丽庄重时代感强 航华科贸中心 曲面全景玻璃幕墙、梁柱贴墙 汉威大厦? 兼有欧洲古典建筑与中华民族建筑风格 富丽华美，庄重伟岸 中服大厦? 高126米，京城第四高建筑物?、造型独特、浅蓝色单面镀膜玻璃幕墙 华彬国际大厦 红色铝板帆形屋顶? 1100平方米夏威夷热带风情全玻璃大堂 和乔大厦 欧式建筑风格、单元式湖蓝色,反光玻璃窗 中庭大堂高达16.6米，面积近1700平方米，热带自然风光 数码01大厦??? 大厦通体透明，落地双层中空玻璃幕墙 4、配套设施齐全，智能化水平高 5、物业管理水平有待进一步提高 CBD写字楼虽然拥有京城一流的物业管理和服务，但在国际上甲级写字楼都是委托专业的物业管理公司进行管理。部分写字楼聘请了专业的物业管理公司，如嘉里中心聘请第一太平洋戴维期、京汇中心聘请戴德梁行等，