房地产开发流程及热点问题.pptVIP

一、基本知识 1. 房地产开发： 城市房地产开发；城市房地产综合开发 是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。 城市房地产：是由城市房产和城市地产有机结合而组成的统一整体 物质形态上、经济形态上－－“不动产” 城市房屋 城市房产 城市土地 城市地产 2、房地产开发分类 1）根据开发项目所在的位置： 新区开发 旧城开发(建成区再开发) 2）根据开发的规模： 成片开发 零星开发（单项开发） 3）根据开发项目的使用功能: 居住、商业、办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、特殊用途（停车楼） 4）根据开发的深度： 土地开发 房屋开发 5）根据开发的方式： 定向、联合、合作、单独开发 6）房地产项目未来获取收益的方式： 出售型房地产项目 出租型房地产项目 混合型房地产项目 3、 房地产开发流程 1)可行性研究阶段 市场研究、选择项目 开发项目定位 项目经济、社会、环境评价 2)前期工作阶段 开发项目立项 申请《建设用地规划许可证》 申请土地开发使用权 领取《房地产开发项目手册》 拆迁安置 筹集开发资金 项目规划设计与报建 领取《建设工程规划许可证》 3)建设实施阶段 办理开工审批手续 选择施工企业 工程管理与控制 竣工验收 4)房屋营销和服务 营销 制定销售、租赁计划、宣传、广告 销售、签约、付款 服务（物业管理） 小区管理、经营、服务 二、房地产项目可行性研究 1.主要解决两个方面问题 选 地－－投资机会 选方案－－投资方案 也称为：项目选择 项目选择的程序 投资项目寻找 投资项目精选； 初步可行性研究； 项目谈判； 详细可行性研究 公司总体决策 2.可行性研究的方法 国家发展改革委、建设部。发改投资[2006]1325号 ：《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》和《建设项目经济评价参数》 建标〔2000〕205号《房地产开发项目经济评价方法》2000.9.18试行 第三章第17条至23条：房地产开发项目策划 1.项目区位的分析与选择：项目选择 2.开发内容和规模的分析与选择 最高最佳利用原则 3.开发时机的分析与选择： 分期分批开发( 滚动开发) 4.开发合作方式的分析与选择： 独资、合资、合作 ( 包括合建 )、委托开发 5.项目融资方式和资金结构的分析与选择 6.房地产产品经营方式的分析与选择： 出售 、出租、自营 第四章:开发项目投资与成本费用估算 1）土地费用 2) 前期工程费 3）基础设施建设 4)建筑安装工程费 5)公共配套设施建设费 6)开发间接费用 7)管理费用 第六章:地产开发项目财务评价 房地产项目经济评价分为： 财务评价： 综合评价： 第七章 第六十二条:临界点分析 概念：是测定一个或多个不确定因素变化时，项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。 通常进行临界点分析的因素有： 最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率 最高土地取得价格； 最高工程费用。 三、规划设计的管理 1.规划设计与房地产开发 1)规划设计工作是房地产开发的“龙头”； 2)城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理 3)房地产开发企业对规划设计管理的工作： ? 拟定规划设计要求； ? 进行设计招标； ? 选出最优同时又是比较经济的方案； ? 进一步优化后付诸实施 2、项目策划与规划 1)项目筹划的提出 设计单位未能深入研究市场 房地产全程营销策划的提出 策划具有指导功能、整合功能、实战功能、避险功能 在策划的过程中，创意是灵魂 2)策划的理念 从人适应房子到房子适应人这个根本性的转变 一切以人为本，以人为核心是居住区设计的根本 要考虑： ?对居民的生理、心理感受最大程度地满足； ?重视居民的出行、交往、生活习俗； ?社区管理；“时空一体”理念 ?资源共享；“天人合一”理念 ?残疾人 3)目前常见的项目开发定位形式 绿色生态型住宅 山水园林型住宅 智能化小区模式 健康体育模式奥林匹克花园 文化教育模式 居住办公（SOHO）模式 城镇＋房子“TOWNHOUSE” “联排别墅”“经济别墅” 国家康居示范工程 高科技节能环保：恒温、恒湿、恒氧－－朗诗地产 四、房地产开发项目后评价 1.后评价的基本知识 概念：指开发项目建成并完成租售后，对开发过程、经济效益、社会效益和环境效益所进行的综合评价。 时间