景业广场营销策划简纲.docVIP

以非对抗性竞争，引外入内，取软补硬，灵变求法 ——营销策划纲要暨竞争策略简纲—— 在海甸溪和海甸二路之间的约200米宽地带将会规划为海甸水城。本项目特点是利用区域临近海甸溪的地理特征，将水体引入区域组织空间，营造出千变万化的空间层次和极具吸引力的“水城”空间。利用挡潮闸，保持恒定水位和水循环，从而形成清晰而又平静的水面，可以映出河道周边的新建楼群。 “水城”以低层建筑为主，为保证项目开发的经济平衡，沿海甸二路规划一排高层建筑物，现存的高层建筑尽管可能保留。 内部水体可变的岛屿空间大小将使实现各种不同的功能成为可能。这座市中心的运河城将规划以办公、购物和居住功能为主。 4、白沙门生态公园规划 规划中的海甸岛白沙门生态公园占地64公顷，东与海南民生燃气的规划住宅用地相连，西靠海口市污水处理厂，南至人民大道，北至规划环岛路。在推选方案中提出了充分利用原基地中的水系，开凿溪流、布置跌瀑，创造出风格别致的自然水景，巧妙地用水将公园景观延伸至海面，将浩瀚的大海景观渗透到公园里，并将公园分为“凌波彩虹”、“山容水意”、“碧海连天”、“林海风涛”四个景区，准备开发成继万绿园之后市内第二块大型公共绿地。 5、环岛路规划 海甸岛环岛路位于海甸岛东北面，为路堤结合地带，东起海甸二路与横沟河交接的端头，北到甸昆路的北端与海边交接处，全长约6公里。此次规划建设就考虑到路的景观功能，人在车里就能看海，有沙滩的地方尽量保留。 这一系列的重大规划都和海甸岛相关，无疑，未来几年内，海甸岛将吸引海口人的目光，海甸的区位形象将大大提升，它不再是单纯的居住型渔村小岛。海甸岛的旅游优势、休闲商务优势将得到展现，海甸岛的房地产开发前景看好。海甸岛将以一个崭新的形象展现在海南人民乃至全国人民面前，海甸岛的资源有待于进一步挖掘。 （二）海甸岛片区房地产整体市场分析 1、片区规划： （1）海口市政府对海甸岛的定位 高品质居住区、大学教育园区、旅游休闲度假区。在海口市政府的规划和发展战略影响下，海甸岛将成为生活氛围浓郁、旅游环境优良的岛中岛。 （2）重大市政建设规划将影响海甸未来发展，海甸岛的区位形象将得到提升白沙门生态公园、环岛路和海甸水城的建设，海新大桥连接海甸岛与新埠岛、东海岸，为城市干道组成部分，桥长499米，宽36米。 （三）项目片区市场分析 1、从建筑产品看 多为小高层塔楼，多层项目较少。只有金海雅苑、江南城、南方明珠等几个项目有多层住宅。 2、从园林看 日式、夏威夷式、东南亚式园林风情充斥其间，产品差异化不明显。中国本土风情园林却较少，只有江南城为中国江南风情园林，从而凸显差异性。 3、从户型面积来看 1房在35－65平米之间，2房在68－113平米之间，面积跨度较大。3房面积多集中在120-150平米。 4、从营销推广手法和方式上看 不注重营销推广，推广手法单一。不少项目售楼处缺乏包装，地处偏僻却没有项目导视，很少做报纸、电视或广播广告宣传，觉得广告宣传也难以对项目销售起到直接的促进作用，从而放弃。甚至有部分项目认为，只有不好卖的楼盘才做广告。 仅从楼书来看，不少项目楼书粗制滥造，没有品质感，难以给人美感。 从卖点宣传来看，都以海景、休闲为主打概念，缺乏新意，难以给消费者留下较深的印象。 5、从物业管理来看 物业管理仅为房地产开发的附庸。物业管理公司多为开发商组建，专业性不强。 6、从开发规模来看 项目开发规模普遍较小，建筑面积大多在50000平米以下。 7、从市场竞争情况来看 地产市场竞争激烈，海甸岛在售的项目在35个以上，众多中小开发商分吃海口房地产市场这块小蛋糕。开发商实力不雄厚，同时开发几个项目的企业只有衍宏、宝安、荣域少数几家，许多开发企业的品牌没有树立起来。 外地实力开发商以独具特色的产品和先进的营销手法领跑市场，如宝安集团开发的江南城项目。 8、从消费者市场反映来看 低密度的多层小户型项目和有特色的大户型较受市场欢迎，如世纪海岸和江南城项目。 9、从置业群体来看 客户群体大部分为外地人，本地人只占了很少一部分。二次置业人群所占比例较大，不少项目二次置业客户达50％以上。 10、从销售周期来看 销售周期较长，多数项目的销售周期为1－2年。因此市场上现房供应量较大。海甸岛市场还剩下较多尚未销售的现楼，对期房销售市场造成一定的冲击。 第三章．项目分析 一 项目概况 景业广场位于海甸岛人民大道和海甸四路交汇处，地处海甸岛中心地带。 总体规划技术指标： 总用地面积 6465.40㎡ 总建筑面积 23892.23m2 容积率 3.2 建筑密度 29.7% 绿地率 30.02% 机动车停位 124个以上 地上77个 地下47个 二 区位条件分析 景业广场位于海甸岛中心地带，景业广场区位条件的突出特点，需要动态、前瞻的剥去表皮，露出真谤。时间与