公用设备设施管理控程序.docVIP

1.目的 规范公司各管理处设备、设施管理工作,保证设备、设施处于良好状态,确保功能正常 发挥。 2.范围 适用于公司各管理处设备设施维护及检查。 3.定义 3.1公用设备：包括供配电系统、给排水系统、消防系统、电梯、中央空调系统、弱电 系统、会所泳乐设备及加工维修工具设备等。 3.1.1供配电系统:变压器、高低压配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路、防雷系统等。 3.1.2给排水系统：供水管网、供暖管网、排污管网、雨水管网、生活水泵、潜污排水泵、中水处理设备等。 3.1.3消防系统：烟雾、温度探测器、手动破玻璃按钮、消防栓破玻璃按钮、消防控制主机、联动柜、消防对讲系统、消防水泵、水泵结合器、消防栓、消防管网、排烟送风系统、防火卷帘门、紧急广播系统、自动喷淋系统等。 3.1.4中央空调系统：冷水机组、冷却水塔、冷冻水泵、冷却水泵、冷却水管道、冷冻 水管网、新风机组及风机盘管等末端设备、新风风道系统等。 3.1.5弱电系统： 3.1.5.1电讯系统：包括有线电视系统、内线电话、背景音乐等 3.1.5.2安防系统：闭路监控系统、门禁控制及停车场管理系统、楼宇对讲系统（可视、非可视）、居家报警系统、红外线周界防越系统、巡更系统、无线对讲系统。 3.1.6加工维修工具设备：3.1.7会所泳乐设备：指泳池循环过滤系统等。 3.2公共设施及房屋本体： 3.2.1除公用设备以外的物业相关配套设施，包括：房屋本体公共部位、围栏、围墙、沟渠、池、井、盖、道路、照明支持物、外墙、室外休闲设施、水景设施、儿童娱乐设施、车场停车设施、交通道路提示设施、岗亭、车库等。 3.2.2房屋本体的公共部分：房屋本体的共用部位是指物业结构相连或具有共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋本体的承重结构部位（基础、屋盖、梁、柱、墙体等）、抗震结构（构造柱、梁、墙等）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道（管）、本体上下水主管道等。 4.职责 部门/岗位 工作职责 频次 品质管理部 公用设备设施的检查与评估。 每半年一次 对管理处公用设备设施类突发事件的跟踪处理并进行备案。 持续 抽查各管理处设备设施保养情况及相关质量记录，监督设备 大修及重要维修工作。 不定期 审批管理处年度检修计划。 不定期 指导和协助公司各管理处公用设备设施的更新改造、大修和 日常维修保养工作。 持续 管理处经理 公用设备设施保养维修工作的检查、监督工作。 每月一次 管理处 工程负责人 公用设备设施保养维修工作的组织、安排和实施，解决技术 难题、草拟技术改造方案及年度检修计划。 定期 设备责任人 责任范围内公用设备设施日常保养维修。 持续 5 方法及过程控制 5.1设备房管理 5.1.1 设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品并按消防规定配足有效灭火器材。 5.1.2设备房门应有相应标识，无人值守的设备房必须加锁，钥匙由维修员和监控中心掌握。 5.1.3设备房中重要设备上方如有上下水管等设施时，应在该设备上方加设防护设施， 以保证重要设备的安全。 5.1.4设备房门口应设置防鼠板，设备房内需设置应急灯等应急照明设备。 5.1.5高低压配电室、电梯机房、大型设备的控制室等重要设备房，应设置干湿球温度 计，对设备所处环境的温、湿度进行监测，设备房内气温须保持在+40℃以下， 相对湿度须保持在80%以下。 5.1.6非设备责任人进入设备房，需部门经理指定专人陪同方可进入。 5.1.7 设备责任人负责定期检查设备房环境温度、湿度，记录设备运行数据，每周清洁 设备房一次。 5.1.8在天气环境恶劣时，各设备责任人需要加强对设备房的巡视，发现异常立即处理。 5.2设备维修保养要求 5.2.1设备检修等级分类: 日检：属巡视检查维护。对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备房有无渗水、设备有无漏水、漏油、异常震动、异常噪音等现象，如实记录运行参数，确认设备运行状态是否正常。 周（月）检：属预防性检查。对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故,保证设备正常运行。 季（半年）检：属维护性修理，对设备进行清扫、加油、调试。 年检：属恢复性修理。对设备局部解体，除进行月检的工作外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。 大修：属彻底性修理。对设备进行全部解体，全面检查、试验、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。大修应结合小区（大厦）发展的需要进行技术改造。管理处工程负责人应视设备运行情况及时提交设备大修报告，经管理处和公司审核后报小区（大厦）业主委员会批准执行。 服务供方保养维修：依据合同内容，进行定期保养及故障处理。 5.2.2设备大修：设备大修方案提出后，经管理处