天启开启-张江花园营销策划报告-143p.ppt

概念内涵 帕提奥 为0.45注入全新的生命力 由庭院创造的产品动力 本案0.45的容积率在目前市场明显偏高，兼之地块本身条件限制，使得本案社区环境规划中匮乏大面积集中绿化，并且，也无任何其他概念支持（如水景、旅游），由此，我们提出化建筑风景一体化的概念，以别墅庭院作为衔接建筑同社区的纽带，通过多样的表现，为社区注入全新的动力。 企划推广 Court 作为西班牙露天庭院的代名词，Patio已超出了其作为庭院本身的景观涵义，金光将赋予它全新的价值表现和社区意义，以Patio作为一把开启新生活方式的钥匙，同时满足生活中精神和物质的双重内容。 帕提奥 PATIO 概念主体 丰富的生活影象 企划推广 Court Court 概念内涵 帕提奥 工匠庭院的现代表现 城市手工庭院 坚持手工制造，一户一景的设计原则，赋予古典西班牙庭院“帕提奥”于更多的现代理解，创造简洁精致的庭院风景符号，为城市高智人群度身定制的国际庭院。 企划推广 概念表现 企划推广 四大主题庭院打造纯美知性生活 帕提奥的表徵 智者思 隐者香 水廷园 梦乐园 Court 企划推广 广告阶段推广 Advertisement 推广组团一 登场：创造者 开发商、消费者双线联动 推广手段 新闻SP、高空硬广告 推广目的 深蓄广积筑底客户平台 推广主题 形式：酒会 地点：威斯汀酒店 主题：金光开发理念说解，Patio产品设计理念说解 营销内容： 金和盛置业主办，在威斯汀酒店邀请业界人士和部分意向客户参与该活动，形成市场新闻看点 上帝创造Patio,金光创造生活 —— Patio产品说解会 新闻性SP活动 Advertisement 企划推广 广告阶段推广 形式：新闻发布会 主题：2003年度张江高科园区内十大杰出精英评选 营销内容： 金和盛置业主办，张江产业园区协办，由园区内所有知名企业选送代表人物，全市范围内投票 理由：迅速成为新闻看点热点，形成高空媒体软性的统一宣传。 媒体支持： 新闻晨报、新民晚报、解放日报、上海楼市 智者无疆 —— 张江年度十大杰出精英评选 企划推广 新闻性SP活动 Advertisement 广告阶段推广 企划推广 广告阶段推广 Advertisement 推广组团二 跟进：Patio 强力导入产品概念，迅速去化 推广手段 证言式广告、户外、DM直销、电视媒体 推广目的 强力概念冲击锁定目标客层 推广主题 企划推广 广告阶段推广 Advertisement 定期的定点宣传 形式：DM直销 时间：7月开始，每月一次 主题：张江与Patio的城市故事 区域：陆家嘴、外高桥、金桥 行销内容： （1）、主力市场的持续曝光，定期的产品概念导入 （2）、成长型客户区域知晓度覆盖的的主要手段 城市公告板 企划推广 广告阶段推广 Advertisement 户外-低空媒体覆盖 阵地一：浦东国际机场附近500米范围 四大户外宣传阵地的构筑 阵地二：南浦大桥附近1000米范围内 龙东大道周围500米范围内 阵地三：金桥，以碧云国际社区为中心辐射周边 阵地三：陆家嘴，以小陆家嘴为中心辐射周边 企划推广 广告阶段推广 Advertisement 推广组团三 体验：享受者 庭院式的生活体验 推广手段 高、低空广告、新闻SP活动、电视媒体 推广目的 产品品牌形象的塑造 推广主题 企划推广 广告表现 报纸稿 平面创意 组团一 Advertisement 企划推广 广告表现 报纸稿 平面创意 组团二 Advertisement Source 销售策略篇 四大要诀 Market 销售策划 蓄水 集中降雨 高峡蓄水 现场惊艳 开盘 活动展示 Person to Person, Mouth to Mouth 强销 特色服务，异域装饰 阳光物语 体验 品位 回味 第二波 销售策略 Market 体验式销售 电子化销售 全程服务销售，客服为主 售楼处体验中心 多媒体 无纸化销售 售后电子化管理 售后服务 多语种服务 样板房客服 销售策划 样板段体验 别墅生活体验 进入售楼处 控台人员 模型区 洽谈区 电子导购 购买 签约 按揭手续办理 按揭手续办理登记 档案建立 交房 办证 样板区 电子化后台 制作组 销售组 体验区客服组 售后服务组 Market 销售流程 Market 售楼处场地方案选择 销售策划 理由：位于十字路口识别性强 位于本案基地一角，对项目施工组织和施工进度影响最小化 可结合该位置建筑联合建造，使卖场和样板房一体化 来人主要为由丹桂路方向的张江区域板块客户群 缺点：场地偏小，无法形成具规模的广场及停车位不够 来人可能被竞争个案截流 方案一 丹桂路/青桐路口 Market 销售策划 方案二 本案小区会所内 理由：利用会所建筑