华融大厦商业裙楼价格策略提案.pptVIP

华融大厦商业裙楼价格策略报告 报告基本提纲 中心区商业现状分析 片区商铺销售状况分析 销售实现目标 面临的问题 项目商业裙楼基本指标 报告基本提纲 核心均价的对比验证 租金还原法 核心均价的对比验证 实用率测算法 实用率测算法：实用率是影响写字楼价格的一个重要因素，通过周边写字楼项目的实用率对比测算验证价格的方法。 核心均价的对比统计 报告基本提纲 价格表制定过程 打分实现内部调差 项目价格制订存在的负面问题 打分实现内部调差 特殊单位调差 平均折扣率的确定 实收价格验证 实收价格验证 实收价格验证 报告基本提纲 问题思考： 单价敏感性分析图 （四）定价标准 据悉，政府即将出台限价新政，建议商铺的销售进 度要加快，通过市场比较法的参照和租金还原法的检 验，同时参考了本片区二手商铺近期的价格走向。 如：兴业银行西侧铺位成交价为3.6万-3.8万元/平方； 国商一层带租约销售近期放盘为3.2万-3.8万元/平方。 因此，价格制定的参考依据要审视其各自的抗风险 因素，避免有价无市。建议商铺的定价要适中，并以此 价格尽快实现销售，因此确定本项目分层实收价格为： 首层均价35000元/㎡ 二层均价18000元/㎡ 三层均价13000元/㎡ 四层均价11000元/㎡ 这种价格定位对于 二层以上而言，也必须面对自营或自用为目的的购买客户，依靠经营来获取相应的回报，而纯粹的投资目的很难支撑该价格。 定价标准二： 从目前客户反馈信息看，有意向客户对一、二层整体购 买，因此针对这种有利与快速回笼资金，弱化风险的方 式，我们建议制定更优惠的定价标准，即整层销售实收 价格为： 首层整体价格32000元/㎡ 二层整体价格15000元/㎡ 一、定价背景 二、定价原则 三、价格表制定过程 四、价格推售策略 问题思考： 我们的定价，市场能接受吗？ 现有大环境对我们的价格策略提出怎样的要求？ 二层以上是否有分割销售的可能？ 查丈面积核对不精确？（9728？OR11519？） 四层功能不明确？（办公多功能厅OR商业？） 解决方法： 深度挖掘项目核心价值； 寻找大客户资源作为支撑； 招商面向品牌连锁商业机构或专营机构，以强 化项目的品牌形象和价值提升； 在项目外包装的细节处理上和服务环节上， 注重对客户感知价值的影响。 我们的定价，市场能接受吗？ 解决方法： 理顺销售环节，把握政策脉搏。 做到循规蹈矩，一切工作都围绕着落实工程、解 套的进度，稳固项目形象。 针对二层以上单位有价无市的状况，建议以整层 或大面积销售为突破口，或采取租赁方式。 现有大环境对我们的价格策略提出怎样的要求？ 现有中心区的写字楼二层也可以实现销售，但销售形 式都是以整体销售为特征，业主以银行或酒楼为主； 分割销售基本不存在，可以参照的项目是购物公园二 层商铺，但现在绝大多数单位都空置，表现出市场对 二层小面积商铺反应冷淡，应该说二层分割销售可行 性不大，但深层次原因是没有规范的经营管理统筹。 二层以上是否有分割销售的可能？ 现状分析： 解决方法：遵循多头并进的原则。 既然二层分割销售可行性不大，是不是就没有可能呢？ 毕竟本项目对资金的回笼要求高。 二层以上单位以整层或大面积销售具有偶然性，必须通过 开发商组建招商团队 来接洽，同时可以实现高出租率和有 效经营管理来促进物业升值，为投资者所关注，为以租带 售提供条件； 我们在经营定位上遵循了中心区商务活动中，对于产品和 企业展示的需求，可以从“展示”角度，定位为综合展示 厅，采取租售结合，以租带售 的方式，作为整体销售备选 方案。 打分实现内部调差 市场验证价格竞争力 核心均价对比检验 优质商铺不多，如转角铺； 实用率太低，一层76.7%-83.2%，二层64.3%，三层61.3%，四层72.5%；而周边的商铺都能达到80%-93%； 一层商铺面积过少； 商铺规划没有考虑人流导向，黄金位置铺面面积过大，很难从单价上挖掘价值。 根据楼层的价值大小，将项目按照楼层分成4个区间进行打分： 一区（1层） 13个单位，面积由16.88－587.6平米 二区（2层） 21个单位，面积由36.23－449.37平米 根据商铺的关注因素，设置权重如下： 权重设置考虑： 可达性涉及人流量和昭示性的大小，面积因素则控制总价，对商铺销售影响较大，权重应适当提高； 开间和结构因素相对来说影响稍弱，权重可适当降低；