2010汇仁未来域营销策划报告-157p.ppt

2010汇仁未来域营销策划报告 关于案名的解说 昌南房地产宏观市场分析 宏观市场分析对于项目入市的影响 2010年房产市场处于一个微妙期，经过09年房产市场的反弹期，市场刚性需求锐减，同时政策也将以打压性为主导，项目利润率增幅预期将做减速调整。 为了在日渐激烈的市场竞争中凸现性价比，对于项目差异化的理解必将深入到每一个操作细节。 必须及时调整原先目前市场上弥漫的卖方市场心态，先期进入到买方市场心态。 市场观望气氛将逐步浓烈，按照对于市场中期看平的预测心态。 昌南同一供需圈市场图例 同一供需圈市场分析对于项目入市的影响 1、区域价格有3500～4000元的潜力 从以上定性统计分析我们可以初步判断区域潜力：昌南客运站、地铁规划、完善的交通配套、 南昌城市副中心、汇仁品牌足以支撑3500-4000元/㎡的价格 2、客户群将辐射南昌县甚至全市乃至全省 昌南目前客户人群已经突破了南昌县这局域性的局限，已经遍布整个南昌，甚至将达到全省的 市场高度 3、客户群的分散性决定整个营销策略必须采取品牌挤压式营销 作为客户分散性大型项目，必须通过口碑效应和一定高度的品牌进行挤压，全国品牌挤压全省 客户、地方品牌挤压区域客户。 区域整体市场概念 城市发展，区域定位 看一下项目区域市场对于区域概念的的影响 昌南小蓝区域拥有众多交通轨道的新型居住区 区域内拥有交通枢纽的昌南客运站、地铁的规划、小蓝工业区的改造、周边房地产发展已成熟，未来区域势必成为一个新型居住区。 对于区域的价格细分将呈现一种“反比函数”型分布模式。 南昌由市中心为圆中心点，距离中心的半径越大，其价格往往越低。这也就是地段概念的差距，故相应物业价值差距凸显。 作为城市副中心聚居区，项目将扮演一种影响区域概念的挤压品牌 就本案所占区域看来，位于昌南客运站斜对面，紧邻昌南客运站。地段概念支撑均价在3000- 3500元；因此，要想取得品牌利润双丰收。在物业品质、客户定位和推广方式上面均要超越。 他人许多步。只有按照“打造全市顶级项目”的目标去努力，才能最终树立区域标竿项目和 实现为品牌添色、为利润增值这两个最核心的目标。 区域市场客户分析 区域市场客户现状分析及未来预判 现状分析：从新建商品房的购房客户来看，主力居住客户正在由区域改善型向外来改善型转变。主力置业客户则基本维持外来型为主的特点，主要是首次购房用于居住的客户，市场投资客并不多见。可见市场还是处于一个刚性需求的市场阶段。 未来预判：目标客户将主打外来改善型 1、原因：如果没有外来客户的挤压，区域改善型对于房价进一步走高会有较为明显的抗性 2、方法：鉴于客户的分散性，势必需要我们通过树立品牌高度，通过品牌影响力达到对于各个区域客户的挤压，同时，随着销售的逐步深入，不断提升品牌影响力，始终维持一个观点：眼光比生活高一点。 关键思考 目标客户定位前的一些思考 未来域寻找目标客户的原则 每一个时代，每一个阶段都应有他的主流意识形态。但目前对于中国现实社会而言，尚没有对于中国正向的（独特但不特殊）主流意识形态进行一种商业化的概括和描述。 目标消费者的寻找历程 目标消费者寻找历程的第一阶段 中产阶级预备队是可以发展的方向 时代创业人的概念在心理层面过于广泛 70年代：特别是70年代早中期的人没有相应的经济基础 没有相应的精神高度和独特的精神沟通点 对目标客户的二次提炼 三种力量作用下形成目标消费者的意识形态 让我们把自己放到整个中国社会这个大背景下面来探讨一下这个阶层：有人说这是一个最不公平的时代，有人说这是一个精英话语权的时代，有人说这是一个机会主义时代、政策导向时代、信仰缺失时代、没有世界观的时代，最物质化的时代，中国历史上最没有异元价值观的时代。等等等等。但是，我们不能否认这个社会仍在进步，仍然有其积极向上的力量和方向。所以，正如任何社会发展都有其内在发展规律一样，各个时期同样存在有主流人群和陪衬人群，所以，当前这个社会依旧有风光无限的以及正在向风光无限迈进的人群，我们不妨看看这一群人的发展历程。 他们的成长历程几乎与再一次醒来的中国的发展历程同步，而自己的事业也同中国的事业同步扩展。面对着中国目前所经历的第二青春期。他们从进入这个社会到现在，这个社会便一直在变：计划生育，包产到户、股份制、学潮、南巡、上网、入关……一直到现在都没有站稳脚跟。他们已经找到或正在营造着自己的发展空间，但不像传统的中国人、甚至是上几代的中国人可以在生活的缝隙中从容留恋，甚或是沉淀一些细致的感受。他们没有规律可寻，如果说有导师的话，他们的导师就是自己或者这个时代。时代日新月异，机遇层出不穷。引诱他们去亲生体验，挑逗他们不断成长、创新与改变。他们深信：在变化的时代中，只有不断变化的人才能追的