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第4章房地产价格影响因素 §4-1 房地产价格影响因素概述 一、对房地产价格影响因素的总认识 1.不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动方向不同 2.不同的影响因素或者其变化,引起房地产价格变动程度不同 3.不同影响因素变化与房地产价格变动之间的关系不同 4.影响因素对房地产价格的影响与时间是否有关 5.各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的 6.同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能不同 7.各种影响因素在不同水平上变化对房地产价格影响不同 8.影响因素对房地产价格影响可以用数学公式或数学模型来量化 §4-1 房地产价格影响因素概述 二、房地产价格影响因素的分类 第一类：房地产自身因素和房地产外部因素 房地产自身因素：区位因素、实物因素和权益因素 房地产外部因素：人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素 第二类：一般因素、区域因素和个别因素 二、房地产价格影响因素的分类 一般因素：是指对广大范围的房地产价格水平都有影响的因素，例如经济发展状况、货币政策、物价、利率、汇率等。 区域因素：是指对估价对象周围一定区域范围内的房地产价格水平有所影响的因素，例如所在地区的城市规划调整、环境状况、基础设施完备程度等。 个别因素：是指对估价对象房地产价格水平有所影响的估价对象自身状况因素，例如位置、规模、土地形状、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。 §4-2 房地产自身因素 §4-2 房地产自身因素 一、实物因素 (一)土地实物因素 1.土地面积 2.土地形状 3.地形 4.地势 5.土壤 6.地基 7.土地条件 (二)建筑物实物因素 1.建筑规模 2.外观 3.建筑结构 4.设施设备 5.装饰装修 6.层高和室内净高 7.空间布局 8.防水.保温.隔热.隔声.通风.采光.日照 9.维修养护情况及完损程度 §4-2 房地产自身因素 二、房地产权益因素 1.房地产权利及其行使的限制 2.房地产使用管制 3.相邻关系 §4-2 房地产自身因素 三、房地产区位因素 区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系 凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产,价格一般较高； 反之,处于闭塞街巷、郊区僻野房地产,价格一般较低 三、房地产区位因素 居住房地产的区位:交通、周围环境和景观、公共服务设施完备程度.其中,别墅的要求是接近大自然,周围环境和景观良好(如有青山、碧水、蓝天),居于其内又可保证一定的生活私密性 商业房地产的区位:繁华程度、临街状况、交通等。 办公房地产的区位:商务氛围、交通等 工业房地产的区位:视产业的性质而定,凡是有利于原料和产品的运输,便于动力取得和废料处理的区位,价格必有趋高的倾向 三、房地产区位因素 (一)位置 位置包括房地产所处的方位、与相关场所的距离、朝向、楼层等。 1.方位 该宗房地产在某个较大区域中的位置,例如,由于风向、水流等原因,该宗房地产是位于城市的上风、上游地区还是下风、下游地区。 该宗房地产在某个较小区域中的位置,例如,某宗房地产是位于十字路口的拐角时，则它是位于该十字路口的哪个角,是西北角、东北角还是西南角、东南角。 三、房地产区位因素 2.距离 距离是衡量房地产区位好坏最常见、最简单的指标 一宗房地产与重要场所，如市中心、汽车客运站、火车站、机场、码头、政府机关、同行业、工作地、居住地等的远近,对其价格有较大影响.距离越近的房地产,价值越高。 距离:空间直线距离、交通路线距离、交通时间距离、经济距离 三、房地产区位因素 3.临街状况 分析临街状况对房地产价格的影响，弄清是否临街、临什么样的街以及是如何临街的，然后结合房地产用途和土地形状进行。 一般来说，不临街住宅的位置要好于临街住宅，而商业用途的房地产则相反。 三、房地产区位因素 4.朝向 对于住宅而言，朝向是很重要的位置因素 住宅的朝向主要影响到采光,住宅最好是坐北朝南 在实际估价中,对住宅的朝向应尽量细化后予以分析,例如分为南北向、南向、东南向、西南向、东西向、东向、西向、东北向、西北向、北向 三、房地产区位因素 5.楼层 楼层也是重要的位置因素,楼层影响到采光、视野(或景观)、空气洁净、噪声、室内温度、便捷、自来水洁净(是否有通过水箱、水池等供水的二次污染)、安全，以及顶层是否可独享屋面使用权,地上一层是否可独享室外一定面积空地的使用权等。 住宅楼层优劣:按照总楼层数和有无电梯区分 商业用房优劣:地下一层、地上一层、二层、三层等之间