2010年2月德思勤云南曲靖四炮团商业项目策划研究规划设计建议.pptVIP

商业销售策略 除SHOPPING MALL以外，其他所有商业必须以快速变现为目标。 SHOPPING MALL考虑持有经营，带动项目整体价值，给市场以信心，促进主题商城及住宅底商等商业的销售； 通过主力店的引入，提升SHOPPING MALL的商业价值； 通过主题打造，提升主题商城的商业价值； 住宅底商及主题商城在SHOPPING MALL开业前售完； 住宅底商部分建议划分小铺，以1+1的方式销售，或一层划分小铺与上层整层捆绑销售； 主题商城要求能够划分成面积大小适宜的单位铺面，建议垂直销售为主，配以少量的平层销售。具体销售模式要根据建筑规划布局和商业业态规划而定。 规划原则 规划要点建议 在销售前提下，实现商业价值最大化 不同商业的进深与开间需便于商业未来的利用，促进销售，要求所有SHOPPING MALL能够划分成4×20m的小铺，主题商城能够划分成4×（20～25）m的双面铺，住宅底商单铺要求为4×16m。 便于销售的商业尺度 以商业价值为核心， 根据地块价值和周边条件布置各类物业类型，实现价值最大化。 平面布局 SHOPPING MALL地下一层商业与中庭结合布置，增加地下商业的可视度，采光性，提升地下商业价值；地下停车场与地下商铺之间形成有机联系，实现地下商业面积和价值。 地下商业价值最大化 通过天桥、通道等指引人流从下层商业到上层商业，并且增加相邻商业之间的人流互动。 增加人流 互动 通过广场、节点、道路设置尽可能增加沿街商业的面积。 增加商业 沿街面 在住宅与其底商之间加盖平台，平台上进行生态绿化，平台下作为商业街区，保证高品质住区环境营造的同时，实现商住区商业价值最大化，并与商业区形成完整的商业人流动线。 增加住宅区商业面积 利用地势高差和多种建筑规划手段，使双首层的面积尽可能的最大化，甚至实现三首层。 双首层 SHOPPING MALL商业部分地下1层、地上4层；主题商城要求以内铺和街铺的形式组合，以3层为主，极少数考虑做到4层；住宅底商2层。 层数控制 规划要点建议 本项目开发基本按照地块由南到北，物业由商业→住宅→写字楼+公寓→酒店的顺序进行。物业布局需考虑开发时序的要求。 本项目分为南低北高的三个片区：以新增的东西向规划路为界，路北沿街和路南片区为商业区、东北部为含有酒店、公寓和写字楼的商务区、西北部为住宅加底商区。 要求各个地块均有亮点，商业物业之间、商务物业之间、以及商务与商业物业之间实现商业资源的互通互用。 商业以价值最大化为原则布局，SHOPPING MALL建议布置在地块核心位置，与区内路网形成人流动线，提升商业街价值，其他商业围绕MALL以商业街区的形式布局。 住宅要求在地块北部集中布置，便于后期开发。在底商上部加平台，平台上进行生态绿化，平台下作为商业街区，保证高品质住区环境营造的同时，实现商住区商业价值最大化，并与商业区形成完整的商业动线。 五星级酒店要求考虑昭示性与交通要求的同时，用地尽量独立规划，以便于后期灵活开发。 银行大厦周边的商业街区规划引入银行网点、证券公司、保险公司等企业，与银行大厦一并打造金融街区。 金融街与五星级酒店、商务公寓有机结合布置，共同支撑本项目高端商务形象。 物业布局 各物业区域位置建议示意 住宅+底商 金融街+产权式酒店 SHOPPING MALL+主题商业 主题商业+住宅 五星级酒店 小型公寓 规划要点建议 商业业态功能划分 商业街区业态类型应避免与SHOPPING MALL中业态相雷同。 结合租金水平综合考虑主题商业街区布局，各个区域都应有亮点和辐射性商业业态，以带动整个区域的商业兴旺。 对各业态的定位定量和布局都要紧紧围绕市场未来价值最大化而不断优化，要符合项目整体定位的档次要求。 以SHOPPING MALL为中心，横贯东西辐射南北作为不夜城区域。餐饮业态应利用车站的地域优势移至MALL的西面交通路一侧，并形成一个饮食文化广场，留有适当空地作为活动场地。酒吧、KTV、水疗、影院等休闲娱乐业置于MALL的东面麒麟北路一侧，且也要有小广场，业态要求相对集中。 规划要点建议 便利店、邮局、花店、面包店、精品服饰、小吃店等 社区生活服务配套区 证券、银行 保险、金融 高级餐饮、高级健身会、精品店 商务金融服务配套商业区 超市、百货及其他商户、电影院、反斗城、美容院等 MALL 休闲美食、风味小吃、咖啡馆、茶楼等 美食广场 夜总会、KTV、酒吧、咖啡、水疗、网吧 不夜城 精品时尚服饰 时装城 运动服饰、球类、户外用品、健身中心 运动家 数码电子、体验中心 数码广场 黄金珠宝首饰 珠宝城 儿童服饰、用品、游乐中心 儿童天地 婚庆用品、化妆、摄影机构、婚庆公司 花嫁城 家居装饰用品 艺彩世界 茶叶、茶具销售、茶文化展示、茶楼 茶都 B地块商业建议以书籍