2010年01月宁波青林湾刮津观泓市场分析与销售等策略建议.pptVIP

青林湾观津、观泓; PART 1 · 解读项目 PART 2 · 解读市场 PART 3 · 项目定位 PART 4 · 营销策略 ;;随着城市化进程不断扩张，城市框架不断拉伸 青林湾区域属性已经发生变化………;区域启动引擎一、海曙商业副中心;区域启动引擎二、湾头未来城市RBD规划;区域启动引擎三、万达落户江北;区域启动引擎四、三江文化长廊;区域启动引擎五、交通道路网络完善;项目区位价值——稀缺的城市中心地段;项目价值——市中心第一大盘;项目价值——“母亲河”一线江景;项目价值——青林湾产品升级;项目界定——拥有稀缺资源的高端项目;解读产品（观津）;解读产品（观泓）;;;解读产品（户型配比）;解读产品（二梯四户）;解读产品（一梯三户）;解读产品（二梯二户）;解读产品（一梯二户）;解读产品（一梯二户）;解读产品（一梯二户）;产品界定——拥有极佳舒适度的高端产品;项目价值小结;;宏观趋势分析;宏观趋势分析;宏观趋势分析;宏观趋势分析;宏观趋势分析;宏观趋势分析;宏观趋势小结;市场格局;区域竞争格局;重点竞争项目;重点竞争项目;项目位置：南到青林湾街，北靠规划滨江大道，西临原生态水系黄家河，东至悠云路。 项目规模：总建筑面积22.37万平方米 ，分B、C、D三块地，共计1140户;本项目于2009年10月底开工；B地块与C地块预计在2010年5月具备预售条件，D地块预计在2011年4月具备预售条件；其中B地块和C地块样板区预计在2010年8月左右可对外开放，D地块样板房预计在2010年5月底可对外开放；整个项目预计2012年年底交付。;跨区域竞争格局;永和易居 配套优势、景观优势 规模优势 青林湾前期品牌铺垫;;客户群体圈定;客户群体圈定;客户群体圈定;客户群体圈定;客户群体圈定;价格定位;价格定位;各板块新价格等高线全面形成，市场价格将在新的价格阶段顶上震荡。;观津不足点;价格定位;价格策略;鉴于我们对未来趋势谨慎的判断 认为观津入市均价在1.6-1.7万元/ ㎡左右。（毛坯基准价格）;价格定位（观泓）;;项目价值再提升之一;精装修建议——3000－5000元/㎡标准;装精修建议——建议精装修标准3000-5000元/㎡配套项目高端品质;洗衣房 ;厨房;项目价值再提升之二;园区服务体系;园区服务??系;园区服务体系;园区服务体系;园区服务体系;开盘时间选择;项目开盘前营销节点控制图;推案策略一;;推案策略一;推案策略一;推案策略一;推案策略一;推案策略二;推案阶段;推案阶段;推案阶段;基于推案策略一下的静态总销售金额约34亿，基于推案策略二下的静态总销售金额约33亿，权衡两个方案的安全系数及利润评价，建议采用推案策略二的方式推盘。;销售排期——目标总销：挑战34亿;回款进度表;团队配置：;专案经理介绍：