2007年时杭州市星桥瑞金华庭嘉苑项目初步提案.ppt

——星桥瑞金·华庭嘉苑 一、星桥街道基本概况 关键点： 区位：星桥街道位于杭州市东北面，隶属余杭区。它东依临平街道，西邻江干区丁桥镇，南接乔司铁路编组站，北靠余杭风景旅游胜地超山。距杭州主城15公里、杭甬高速公路接口处4公里、上海171公里。 交通：星桥街道交通便捷，京杭运河南段——上塘河、沪杭铁路、320国道东西贯穿全境，与杭州绕城公路相邻。 二、宏观经济环境情况 2003-2006年杭州市、余杭区主要经济指标（数据列表） 2002—2005年杭州市、余杭区房地产主要数据列表 杭州市、余杭区房地产投资额、施工面积、竣工面积逐年增长，表明房地产发展前景好。 从销售面积数据分析看出，2004——2005年增长幅度大，之后恢复稳步增长。表明房地产的消费热度不减，但逐渐趋向理性化。 对比分析 小结 对星桥周边的宏观环境进行分析后， 可以看出： 　 第二部分：竞争对手分析 一.竞争区域介绍与分析 星桥区域房产特点 在售房产：主要有天都城、黄鹤山居、星雅嘉园，主要以天都城为代表 建筑形态：大多以多层为主，少量别墅和小高层 户型：以80-130方的两室两厅，三室两厅为主 配套：普遍缺乏，档次较低，主要依靠星桥镇 房产价格：大多在3500-4500元/平米左右 消费对象：主要是当地居民及杭州市区客户，以及部分临平居民 在售房产：项目较多，也有绿城、华立等品牌房产公司的项目 建筑形态：比较多样化，有多层、小高层、别墅等 配套：比较完善，拥有莱蒙商业街及地铁等大型配套；区域内配套档次也较高 售价：在4500-6000元/平米左右 目标客户：主要以临平当地、周边居民为主，以及部分杭州市区客户 在售房产：主要有瑞达城市花园、华达汇观山花园、兴和苑等项目，缺乏代表性、品牌性项目 配套：主要依靠瓶窑镇，档次较差 价格：主要集中在3500-4500元/平米之间 目标客户：主要为当地及周边区域居民 第二部分：竞争对手分析 二.星桥板块竞争分析 规模大，知名度高 配套完善，交通便捷 主题公园、香榭大街，休闲 娱乐设施完善 规模小，知名度低 配套缺乏，依靠星桥镇 缺乏小区内特色主题景观 规模小，知名度低 配套缺乏，依靠星桥镇 缺乏小区内特色主题景观 第二部分：竞争对手分析 小结 对本项目竞争对手进行分析后，我们可以得出： 　一.本案主要竞争对手是天都城及星雅嘉园、黄鹤山居。 　二.星桥区域目前供大于求，竞争激烈；当地居民及外来务工人员不能消化，需要外部客源支撑。 知己知彼，方可百战百胜！ 研究了竞争楼盘的基本情况，需要对自身有一个清晰的认识，以便扬长避短！ 二.景观建议及概念差异化 实体差异化的改进有助于本项目在与他项目的比较中寻得一定的先机，但真正优秀的项目除了需要本身实体的品质外，更需要一种由内而外的内涵的散发。 即通过分析找到项目内在支撑的前提下植入文化概念，用一种全新的生活理念打动消费者将是项目优势最直接的提升。 景观并不是单纯的绿化，一种风格的选定有助于推进整个项目后期的营销推广及广告创意。 鉴于此，将提出三种方向的改进建议，并与后期的概念差异化整合成一种文化与生活方式的系统，使整套营销推广建议更具现实操作性。 文化植入方案一 五谷原味文化 五谷原味文化 之 概述 都市的繁华让我们放任追逐着精致的享受，从名牌到美食，从GUCCI到意大利面，甚至开始忘了五谷杂粮的味道，忘了生活的原味。 回到生活最原始的味道，简单而实用，就像炎黄子孙最初赖以维继的五谷杂粮“稷 、黍、稻、麦、菽 ”般，不带杂质地生活。生活就只是生活而已。  稷 所谓稷,即今人所谓之高粱。《说文》言： 稷,齌也。五谷之长。从当年“江山社稷”的尊崇到现今“后稷 ”子孙的繁衍，稷作为中华文明的创造者和推动者与尧舜禹拥有相同的地位，所以他的后人也在骨子里留存着根祖文化的淳朴与真诚，更留取一种生活的原味。  黍 所谓黍,禾属而黏者也，酿酒、做糕只用。《礼记·月令》言：天子乃以雏尝黍。可见古人早有尝黍并以黍祭祀之俗 ，并成为饮食礼制的基石，从而形成古代“五礼”中最初的“食礼”，中华民族也逐渐演化成礼仪之邦。 麦 所谓麦，即今人谓之麦。《观刈麦》言：夜来南风起，小麦覆陇黄。麦自引入中华便在耕作中逐渐形成了相互间敦厚的食俗，热情好客与质朴粗豪的习惯，及注入食事中的诚敬无华、朴拙务实的恬淡自然与守