2008年厦门大嶝项目战略发展方向阶是段性沟通.ppt

项目自身条件分析 所处区域分析 属于区域运营项目 区域运营案例分析 总结区域运营的 运作策略和关键因素 区域运营专题研究 项目初步研究 区域运营概述 站在区域运营的高度上， 如何思考本案的运作策略？ 需进一步深研开发条件 寻找本案的机会点 可利用资源研究 结合开发背景和可利用资源的研究发现思考本案的发展方向和具体运作手段 本案区域运营策略 本案发展方向及定位 土地利用及分期开发 汇报思路 未来发展畅想 开发背景研究 T1.大型片区开发项目对运营能力提出更高要求 T2.区域发展的过程和所需时间未知 T3.项目开发周期长，风险系数高 T4.台湾商品渠道的拓展不可预知 T5.大陆商品可视出口退税的种类和程度未知 T6.台海局势、房地产政策、金融政策的变化 O1. 城市格局“东移” O2. 三岛发展定位清晰明确 O3. 区域外部交通条件利好 O4. 城市宏观环境良好 O5. 城市商业和旅游市场存在机会点 O6. 两岸关系逐渐转暖 Threat 风险分析 Opportunity 机会分析 W1.地块及其周边形象欠佳 W2.区内人口消费能力有限 W3.现阶段大嶝外向吸引力不足，人气较差 W4.启动区距海较远，难以直接借用海景资源 W5.现有市场存在各种问题，对外形象不佳 S1.占地广，开发运作空间大 S2.地块自身的原生态景观和水系资源 S3.拥有大陆地区唯一的对台免税政策 S4.政府的高度重视和大力支持 S5.可与小嶝岛产生旅游联动效应 Weakness 劣势分析 Strength 优势分析 项目SWOT分析 项目区域运营思考 本案作为区域开发的先行者，不但要思考如何启动区域发展，同时还需要在整个三岛大的发展环境之下考虑区域运营策略，根据不同时期区域发展的不同情况，制定相应的运作策略。因此要对三岛其他功能对本案的影响进行分析。 外部环境对本案运作的影响分析： 两岸名流交流 渔家乐度假村 高尔夫球场 本案 机场 海域 小嶝岛 占地350亩，8大休闲娱乐区。（不沉海水游泳区、拾贝与海泥浴娱乐区、休闲垂钓区、紫菜海蛎养殖科普区、渔家特色餐饮与渔村康乐中心、涉渔体验区、工厂化水产养殖休闲科普区、苗种繁育休闲科普区） 此外，还将把后堡月亮湾规划成为海水天然浴场，同时建造50座小木屋。 目前项目已经开始动工。 现已开工，注意与其功能上的差异化。 可借用小嶝岛的功能为本案带来人流，使本案尽量保留土地，为实现未来自身土地的升值带来机遇。 小嶝岛 机场：有利于本案降低商贸方面的物流成本，有利于未来整个三岛的人流导入。 北门村和东埕村计划将农村发展用地建住宅或公寓等配套设施，本案初期在住宿方面可暂不考虑。 近期提出建设两岸经贸交流区，预计设在金门，本案未来可根据其发展考虑相关的商务配套功能。 其他 拥有很好的海岸线资源，可将温泉、度假别墅、高星级酒店、海上娱乐、海鲜餐饮放在此区域运作。 渔家乐度假村 目前具体的运作未知，若运作良好可提升整个岛的政治地位和形象，为岛带来高端人流。 若未来能够实现高端人流的导入，本项目可发展一些配套的高端购物、餐饮、休闲娱乐设施。 若两岸名流交流区具备商贸投资交流方面的功能，本案可以考虑发展相关商务和商务配套功能。 两岸政要名流交流 能有效带动岛内住宅产品价值的提升。 其消费目的性强、距本案较远、且预计自身未来的配套设施可以自给自足。 高尔夫球场 对本案的影响 功能区 项目区域运营思考 外部环境对本案区域运营策略的影响： 项目区域运营思考 初期尽可能以相对较小的投入成本快速启动区域的发展 初期尽可能利用已经拆迁完毕的土地进行短期开发经营 中期主要利用外部发展带动本案土地价值的升值 后期利用区域日渐成熟态势伺机选择并开发产业、商务等功能 0.83与西南填海区域的功能进行合理配置，实现功能价值最大化 项目区域运营思考 STEP 1 STEP 2 STEP 3 打造启动区域发展的引擎 丰富区域的功能组合 1、如何开启人流导入？ 2、如何在初期迅速提升区域吸引力，改善区域形象？ 1、如何调整和完善人流结构？ 2、如何延长人的逗留时间？ 3、如何增加人的经济活动？ 核心问题思考： 1、如何增强和健全区域机能？ 2、如何进一步完善人流结构？ 形成区域自身产业基础，使区域具备持续发展的生命力 项目区域运营思考 引擎运作需考虑的核心要素： 要在尽可能短的时间周期内，树立项目形象进而起到改善和提升区域形象的作用。 要尽可能以最优化的人力物力投入成本方案启动项目，减小项目运作风险，为后续开发打下基础。 时间成本 人财成本 特色亮点 无论是根据区域自身特色还是创造性打造，引擎自身必须是特色鲜明，具备足够的吸引力。 项目区域运营思考 目前难以发展商务办公 根据现有资源进行升级和改造 传统