2008年大连市巨威房地产土城子村项目首说开区整合营销推广报告.ppt

样板间示意 行 销 现场包装 促销活动 推广计划 由于本案地产立项的约束，可行的营销手段有限，主要采取以下三种营销手段（当然，也有类似项目在主流媒体投放广告的）。 派单是项目销售行之有效的推广方式，能够在短时期内对市场全面覆盖，拉动现场来访量。 具有丰富行销经验和直销能力的派单员，其拦截有效率可达到10%，意向客户成交率超过50%，是低成本营销模式的有效实施。 建议组建行销部以项目组为单位，执行组长负责制。 本项目组人员配置：安排8-10人专门负责此项目行销工作；统一着装，体现专业性、项目形象档次。 行 销 分别选择在南关岭和后盐的中心位置及市内的华南广场、西安路、大菜市商圈进行长期的定点行销。 行 销 网络广告 网络广告具有价格低廉、信息容量大、覆盖范围广、视听效果好、投放的针对性强、更新方便等独特优势。 建议选择大连较权威的免费房地产网站进行发布： 购房者网站 精品楼盘网 搜房网 天健网 小区巴士 因项目地块距离市区相对较远，目前交通配套也不够完善，建议开设由市内售楼处至地块的看房车，并在看房车上进行适当的宣传。 现场包装 推广计划 由于本案地产立项的约束，可行的营销手段有限，主要采取以下三种营销手段。 促销活动 行 销 促销的作用 ?最短的时间引起市场对项目的最大关注 在短期内让目标人群认知、认同项目品牌形象 吸引目标人群到售楼现场，增加来访量，提高成交机会 刺激和增强目标人群的购买决心，达成销售 阶段性促销活动 阶段性成交基础客户资源维护与挖掘，利用创新促销手法，以点带面，实现下一个强销期。 阶段性促销活动 投资理财讲座 认购优惠 常规活动：打折、赠送、抽奖 老带新优惠 成交客户答谢抽奖活动 公关活动：维护成交老客户，树立项目品牌，为后续营销工作奠定客户基础。 公关活动 美食冷餐会 组织水上活动 报告整体框架 宏观市场分析 区域市场分析 借鉴项目分析 本案产品分析 目标客群界定 产品定价策略 营销推广策略? 销售控制策略 推广费用预算 销控思路 有效的销控能在一段时期内控制市场上的产品供应量，从而造成供小于需的局面。 能有效的控制销售节奏，使销售周期按计划完成。 通过不同阶段的产品投放，能实现价格的低开高走，实现产品在销售过程中的不断增值。 能使不同的产品均以一定的速度消化，避免出现过度旺销和过度滞销的产品。 销控原则 为在前期赢得更多的成交客户，抢占市场份额，将各种产品进行搭配，推出合理的产品比例。每次推出的房源在户型\类型方面进行搭配,确保各种产品匀势销售。 分批推出房源，优惠幅度逐步缩小，产品价格逐渐走高。 销控方式 计划将整个项目分批推出，制造更多的销售高潮。 每期推出会伴随价格的涨幅，从而使客户更快的成交。 每批推出房源会进行搭配销售，大小户型的搭配，多层、高层的搭配，使每批推出的房源更加合理。 因项目区域配套匮乏，为消除抗性，选择交通条件相对较好的南侧区域首期入市； 首期区以较低均价入市，抢占市场，聚集人气，完善配套。 入市价格参数 类型 起价 （元/㎡） 均价 （元/㎡） 最高价 （元/㎡） 楼层差价 （元/㎡） 单元差价 （元/㎡） 备 注 高层 3880 4300 4950 50—100 30—80 低价入市，把握时机价格高走。 因为不能贷款 ，所以应注意控制总房款。 * * 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 6月 7月 8月 蓄客期 强销期 日 期 持续销售期 销售节点 回款计划 工程配合 准备期 08年12月31日前完成总销售额1.2亿元；总回款额1亿元； 09年 7月30日前完成总销售额2.5亿元；总回款额2.2亿元； 8月28日开盘 第二阶段强销 售楼处动工 项目售楼对外开放 项目开工 布点售楼对处开放 项目封顶 项目全面交屋 销售及回款工作计划 08年底完成1亿元； 09年7月底前完成2.2亿元； 阶段主要营销工作目标： 准备阶段，酝酿初步的市场推广与引爆，开发销售渠道，为“首开区” 的顺利上市做准备 时间节点： 5月前（开盘前） 准备期 * 客户渠道： 大连地区客户 周边城市客群开拓 * 准备期 * 准备期 * 蓄势期 阶段主要营销工作目标： 通过初步的市场铺垫，利用现有渠道，达成“首开区”组团的顺利上市。 为项目8月底正式开盘做好铺垫工作。 阶段主要工作目标——达成“首开期”组团的顺利销售 相应销售计划——采用“低开高走”方式销售 媒体支持——整合媒体资源，预热市场 事件性活动配合——通过社会性事件，逐步引爆市场 时间节点： 5月初—8月底 客户渠道： 本地企事业单位员工 周边地区客群 * 蓄势期 * 蓄势期 *