长春益净月别墅项目发展策划报告.doc

长春益田净月别墅项目发展策划报告 净月区14-2号地块产品定位方案 E-HOUSE CHINA/200908 深圳益田 / 中国长春 * 局 游目骋视,掌上观纹 （项目立地分析） 势 识 思 因势利导,大势所趋 （物业发展推导） 明辨笃行,洞若观火 （发展条件衡量） 兢兢业业，如履薄冰 （价值增值点创造） 道 他山之石，可以攻玉 （项目思路探究） 术 器 备 精益求精，探观止矣 （产品体系塑造） 谦虚谨慎，谦恭虚己 （辅助决策工具） 求全责备，计出万全 （市场附录） 报告布局 界定分析 做什么最好？ 有什么？ 哪里可以比别人做的更好？ 别人如何做？ 如何做？ 做法的评价 思考的支撑 * 目录 项目立地分析 弱势因素考量 项目价值增值点寻位 天时篇——宏观环境 地利篇——板块趋势 人和篇——购买力支撑与开发背景判断 大势篇——综合研判 优势因素考量 豪宅的定义 防备之道——区域未来竞品分析 他人之道——区域顶级产品分析 成功之道——借鉴案例分析 开发节点建议暨营销建议 产品部分附件-个案分析 产品发展体系建议 项目经济评价 长春宏观经济状况 长春房地产发展状况 净月区房地产结构分析 4 17 21 38 53 58 62 68 70 78 120 128 152 221 233 245 262 287 322 355 * 长春高端客户研究 一 、项目立地分析 项目立地分析 * 从项目区位、交通条件、现状、片区环境及远景分析等五个维度对项目宗地属性进行综合分析。 宗地属性分析 对宗地属性进行得出全面、系统的评定 项目区位分析 项目交通条件分析 片区环境分析 项目现状分析 片区远景分析 1 2 3 4 5 6 * 净月旅游区 净月市区 本案位于净月组团的旅游区，拥有良好的生态环境，适宜居住。 净月组团位于长春市东南部，辖区 478.71 平方公里，距离市中心20分钟车程，是长春高端住宅聚集区； 净月区低密度住宅支撑点景观资源优势明显，目前低密度住宅的主流供应区域，集中了长春90％以上供应量； 净月组团以环城高速公路为界限分成两个板块，本案位于净月旅游区的南端。 本案 区域位置 * 长影世纪城 区位现阶段公共交通相对不便，但项目周边道路畅达，位于城市主干道的交叉位置，同时又靠近城市快速通道净月大街，车行比较便利。 净月大街、 轻轨可直达市区 交通条件 本案 * Factor 1 1 2 3 4 Factor 2 Factor 3 Factor4 本案周边规划良好，具备商业、文化、旅游项目，未来对本案地块有一定价值提升作用。 地块南临科技文化馆，东接长影世界城，项目周边具有一定的人文气息和旅游观光资源； 目前，区域内商业氛围不浓厚，但周边项目未来规划有商业配套。 项目现状 * 项目所在地 净月潭 森林公园 CBD商务区 高校聚集区 净月区所处的南部新城为城市新区，有较强的生态优势，发展潜力巨大；未来南部新城的发展将带动着净月区的建设。 净月区功能定位： 具备长春市的生态核心区、中央休闲区、高端产业集聚区等“三大功能” ； 打造长春特色旅游产业；健全高教园区配套生活服务设施； 保持城市建设与风景区协调，带动城市人口的外迁和城市中心的南移城市发展方向： 发展方向： 以扩城为目的，建设长春生态型现代新城，形成面向高层人士的高尚宜居区。 政府的南迁带动了区域的发展，随着城市建设的不断深入，其拥有其他城区所没有的生态居住环境，更加适合人居，促进其房地产业的快速发展。 片区远景/区域功能 * 科技高端产业体系 文化教育科研产业体系 房地产产业体系 旅游休闲产业体系 四大产业体系 规划在“十一五”期间发展为集生态涵养、文化休闲、高尚宜居、高端产业于一体的生态型现代新城的净月区，同时发展为旅游会展中心。 旅游会展中心 在原有四大产业基础上，净月区充分发挥自身优势，将旅游、文化、地产整合，蓄势发展会展经济； 长春会展行业发达近几年举办了大量的各项展会，其中，影响力与规模最大的就数汽博会、东北亚博览会、农博会、净月瓦萨冰雪节等。 长春市城市总体规划2004-2020 净月区旅游、文化等产业发展突出，未来将整合建设成为旅游会展中心。 片区远景/产业发展 * 区域内聚集了众多大中院校，孕育了浓厚的文化气息，提升了整体板块。 ☆本案 长影世纪