2009上海发周浦综合住宅地块营销策划提报112p.ppt

报告内容 项目分析——区域 一城九镇规划 上海市“十五规划”中，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系,将重点建设展现异国风情的“一城九镇的战略构想 三城七镇规划 在一城九镇的规划基础上，逐渐转变为三城七镇三的规划； 三城就是松江、嘉定-安亭和临港新城 七镇就是周浦、朱家角枫泾、罗店、奉城、高桥、陈家镇 区域属性升级 之大浦东行政区划 区域属性升级 之大浦东行政区划 区域属性 区域属性升级 之周边配套 区域属性升级 之区域交通 市场分析 绿地东上海 三段式咖啡色系外立面，全石材打造，流畅勾勒出新古典主义的内敛 四明空间+景观视野，舒适度+景观性 明天华城 本项目产品定位为生态环境良好、社区配套完善的“亲情”住宅社区。 90平米以下的房源占到了78.5%,以两房为主 印象春城 将印象派绘画的艺术融入到园林景观的设计中，小户型带空中花园,空间功能更完善 绿州康城 建筑立面稳重大方，线条俐落而不会张扬，色彩明快而不失经典，国际大家风范贵气天成。 墅外 建筑形象：采用最为原始的几何形体—方形和椭圆体，全石材的外墙质感 外墙石材能很好的表现出建筑的质感和品质，更重要的是会更加耐久。 通过咬合的复式结构，形成每户独立的电梯厅。而别墅的感觉并不是由于复式，而是户内的流动空间、房间的二向性和室内和室外的共享性三个要素组成。 高品质的、实用的、属于入住主人的个性的装修。 别墅感的住宅由于小高层的栋距较大，在规划上采用错位的布置，这样就使得有些间距达到80米，形成了良好的空间感，保证了住宅中比日照还重要的“私密感” 保利林语溪 新古典主义的外立面，宽阔的生态视野，高尚人居氛围明显。 户型方正，面积规划合理，每户均有赠送面积 绿地东上海各户型各阶段去化价格 购买原因 购买原因 银座印象 酒店公寓目标客群购买心理分析 对周浦具有较强认同感 看中周浦适宜的房地产市场价格 看中南汇区域所带来的升值潜力 看好本项目区域未来发展前景 改善目前居住条件和投资方向 产品规划建议----规划建议 产品规划建议----酒店式公寓 产品规划建议----酒店式公寓 产品规划建议----酒店式公寓 产品规划建议-----景观建议 产品规划——景观建议 产品规划建议-----景观建议 产品规划建议-----外立面 别墅部分 外立面 2008年和2009年1-5月联列别墅成交面积段分布 主力成交面积段在150-250平方米 不论是2008年还是2009年，联列别墅主力成交面积段均以150-200平方米之间为最多，占到近50%的比例，其次是200-250平方米面积段，2009年的成交比例较2008年上升了近4个百分点。由于目前市场上有些联列别墅如松江的达安圣芭芭花园做了部分面积在100平方米以下的联列别墅产品，因此2008年和2009年100平方米以下面积段的成交比例分别在3%和4%。 2008年和2009年1-5月联列别墅成交总价段分布 2009年浦东别墅供应主要以联列别墅为主 对于本案别墅部分属性定位 片区现有商业项目 周浦商业发展现状 周浦商业消费特点 主要商业项目 主要商业项目租金价格 商业部分定位建议 各部分定为细化示意 商业部分定位建议 商业部分定位建议 商业部分定位建议 项目包装细节建议 商业推广方式 商业招商 本项目未来客源预判 项目整体定位示意 4 商业分为两部分定位 该部分商业为住宅底商，且均为沿街商铺，商业招事性较好。但住宅底商无法做餐饮业态，同时商业动线过长，适合以社区商业配套为主的业态。 项目重要的商业位于该部分，同时与项目住宅部分有明显的区隔，可以定位成区域服务性商业中心，但必须和现有商业进行有力的区隔。内部分区块规划。 4 社区配套商业部分 以日常生活配套为主，关键节点可引进银行等有一定区域辐射业态 4 集中商业部分 该区域位于商业综合部分的最好位置，即康沈公路、川周公路口，同时紧靠大型超市，具有良好的集合效益 1、以中档餐饮为主，提升区域餐饮档次 2、与万达广场、周浦老街业态有力错位 4 集中商业部分 该区域的昭示面相对较小，但出于未来规划酒店式公寓在其中，可利用酒店公寓的客户提高业态档次 1、中档品牌服装专卖店、特色首饰小店、健身馆等 2、在销售物品上与区域现有零售商业有力区隔 4 集中商业部分 区块相对处于内部，整体昭示性弱，非目的性业态很难发挥其最大商业价值，建议引进KTV、夜总会等目的性消费场所 强力视觉冲击的广告牌 样式多变的开放式餐厅 4 3、产品规划建议 3 容积率升级 若将0.2容积率附加到商业部分,商业体量则为4.8万平方米,将 与万达形成一定程度的商业竞争,风险性较大,不建议这样操作 目前住宅规划区域密度已较大,若将0.2容积率附加到住宅部分, 将影响住宅区域绿化率及景观规划,容易降低社区品质,不建议