2009常营项目临时售说楼处选址建议-终稿36p.pptVIP

* 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 * 常营项目 临时售楼处选址建议 思源经纪常营项目组 2009.2 临时售楼处选址前提 项目自身不具备搭建售楼处的条件，需另外设置售楼处 工程进展： 目前处于挖槽阶段: 预计09年5月出地面 09年12月结构封顶。 选址要求 具备条件 面积要求 成本投入 距离项目现场较近，交通便利，人流量大，展示性好，能够有效拦截竞品客户。 面积适中、格局合理，满足基本的接待和办公需求（约200平米左右）。 09年营销费用有限，不宜前期投入过大。 针对售楼处选址的基本要求，初步确定两套方案 方案一：租赁周边社区底商 方案二：使用项目现场邮局用房 方案一：租赁底商 万象新天底商：临朝阳北路 柏林爱乐底商：临东苇路 东卫城底商：临朝阳路 项目现场 朝 阳 北 路 朝 阳 路 杨闸环岛 底商分布情况：周边成熟社区底商较少，且品质差异较大，初步选取周边底商中交通便利、品质较好的3个底商（柏林爱乐、东卫城、万象新天）进行深入调研。 朝 阳 路 杨闸环岛 柏林爱乐底商 客户到访售楼处动线 项目现场 朝 阳 北 路 朝 阳 路 杨闸环岛 柏林爱乐底商 柏林爱乐底商 位置：东苇路柏林爱乐底商 交通便捷：朝阳路、朝阳北路之间，自驾车、公交车较为方便，距项目现场距离1.6公里。 人流量密集：周边中低档商业配套完善，人流、车流十分密集 展示性良好：为二层底商，面向东苇路，但门头规范严格，展示性略受影响 突出的拦截竞品客户效果：该底商向南200m为柏林爱乐售楼处，向北1000m为万象新天 售楼处，两项目后期均有同类竞品入市，拦截效果将比较明显。 区位条件 面积格局 租赁成本 备选底商位置 底商正面东苇路 距项目现场较近，看房便捷，拦截竞品客户位置较佳。 柏林爱乐底商 一层层高4m左右，二层层高3.5m左右 开间5m左右 进深13m左右 底商面积200平米左右，上下二层，单层面积100平米； 格局不够方正，卫生间将单层面积分割为两部分，使得实际敞开可做展示、接待区的面积相对较小，在40平米左右。 区位条件 面积格局 租赁成本 卫生间 底商面积适中。 柏林爱乐底商 租金：3-3.5元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费：免收 取暖：免收 区位条件 面积格局 租赁成本 租赁成本较低，且免物业及取暖费！ 柏林爱乐底商小结 优势： 区位条件相对突出，与项目现场通达性较好，且对竞品项目客户有很好的拦截作用。面积适中，格局能够满足本项目需求；租赁费用相对较低，可节约投入成本。 劣势：展示性略受影响，格局不够方正。 东卫城底商 项目现场 朝 阳 北 路 朝 阳 路 杨闸环岛 东卫城底商 客户到访售楼处动线 东卫城底商 位置：朝阳路杨闸环岛西北角 交通便利：城铁八通线、朝阳路快速公交、多条公交线路，但交通比较拥堵，公交线路需换乘。距项目现场距离2.46公里左右。 人流量较大：为集中商业底商，人流量大，周边有华润超市、管庄建材城等。 展示性优越：该底商为一层西南角位置，面向杨闸环岛。 有一定拦截竞品客户效果：该底商正对朗廷售楼处，向东1000m为北京新天地项目，对这两项目的客户拦截效果将较为明显，考虑到朗廷项目体量有限，后期客户流量下降，拦截客户效果将减弱。 备选底商位置 区位条件 面积格局 租赁成本 距离项目现场较远，看房便捷性较差。 东卫城底商 吊顶后层高3.5m左右 开间柱间距6－6.5m左右 进深柱间距7m左右，最大进深20m 底商面积可出租自行分割， 格局方正。 开间12m，进深20m分割。 区位条件 面积格局 租赁成本 面积可根据需求，自行分割。 东卫城底商 租金：10元/平米*天 水电：按商业水电费收取 物业费：免收 取暖：中央空调，50元/平米*年 付款方式：一次性 区位条件 面积格局 租赁成本 租赁成本较高，付款方式较严。 东卫城底商结论： 优势： 自身区位条件比较优越，做售楼处展示性较好，面积、户型格局符合售楼处需求。 劣势： 但与项目现场的通达性很差，租赁成本昂贵，且需一次性支付。 朝 阳 路 杨闸环岛 万象新天底商 客户到访售楼处动线 项目现场 朝 阳 北 路 朝 阳 路 杨闸环岛 万象新天底商：临朝阳北路 万象新天底商 位置：临朝阳北路万象新天底商 交通比较方便：紧邻朝阳北路，自驾车较方便、公交车相对少于柏林爱乐，距项目现场距离1.5公里左右。 人流量少：商业配套集中在东苇路，朝阳北路相对比较荒凉，人流较少。 展示性效果一般：开间较大，但由于人流较少、周边底商空置比较严重，展示性一般。 拦截竞品客户效果理想：该底商向北800m为万象新天售楼处，向南为柏林爱乐底商，两项目后期均有同类竞品入市，具备一定拦截效果。 区位条件 面积格局