2009东莞市凯东新城项目前期说定位108p.ppt

从上表得出， 项目一层外街市场均价为25650元/㎡； 一层内街均价为14268元/㎡； 根据大商业内铺及商业街内铺的不同价值（一般为10：8） 大商业内铺均价为16000元/㎡； （凯旋阁、教育路）步行街一楼铺位均价为13000元/㎡； 按照市场惯例，二层价格约为一层价格的60％，即为7800元/㎡； 3）项目实收价格建议 根据（租金）收益还原法和市场比较法，结合项目实际情况及我司专业经验，铺位 价格初步测算，具体铺位价格将根据市场状况及认筹情况等因素，在开盘前另行确定。 区域 可售面积（㎡） 租金价格预测（元/㎡） 市场价格预测（元/㎡） 综合价格（元/㎡） 销售金额（元） A区大商业临规划路街铺 844　 25600　 25650　 　 25600 H区临广场路街铺 3141.32　 13600　 16000 14560　 A区大商业内街街铺 189　 13600　 13000　 　 13360 　2525040 A区大商业一楼内铺 1123　 11900　 13000　 　 12340 H区广场路小商业社区街铺 1025.99　 11900　 13000　 　 12340 H区广场路小商业二楼 1838.6　 6800　 7800　 　 7200 B区凯旋阁一楼 1674.9　 11900　 13000　 　 12340 B区凯旋阁二楼 1435.69　 6800　 7800　 　 7200 D、E区临教育路街铺 2349　 25600　 25650　 　 25600 F区教育路小商业一楼街铺 600　 13600　 16000　 　 14560 8736000　 G区兰花路街铺 2392　 10200　 13000　 　 11320 D、E区临教育路二楼内铺 3081　 6800　 7800　 　 7200 C、D、E区教育路步行街一楼街铺 　2328.7 11900　 13000　 12340 C区教育路步行街二楼内铺 　711.82 6800　 7800　 　 7200 　5125104 F区教育路小商业一楼内铺 1376　 8400　 7800　 　 10260 F区教育路小商业二楼内铺 2315　 5950　 　4700 　 5450 4）销售表价制定 销售表价制定原则 由于优惠措施暂不确定，项目销售表价暂时未考虑优惠比率； 项目部分商业需要返租销售。返租价格返算到市场公布价上，确保发展商收益； 返租销售后，项目部分商业在3年返租期间，发展商能够得到3年租金收益； 各区域销售表价 分期 区 域 可售面积（㎡） 实收价格（元/㎡） 返租幅度 制表价格 销售总额 商 A区大商业临规划路街铺 844 25600 —— 25600 业 H区临广场路街铺 3141.32 14560 —— 14560 一 A区大商业内街街铺 189 13360 25% 17813 3366720 期 A区大商业一楼内铺 1123 12340 25% 16453 　 H区广场路小商业社区街铺 1025.99 12340 25% 16453 　 H区广场路小商业二楼 1838.6 7200 25% 9600 　 B区凯旋阁一楼 1674.9 12340 25% 16453 　 B区凯旋阁二楼 1435.69 7200 25% 9600 商 D、E区临教育路街铺 2349 25600 —— 25600 业 F区教育路小商业一楼街铺 600 14560 —— 14560 8736000 二 G区兰花路街铺 2392 11320 —— 11320 期 D、E区临教育路二楼内铺 3081 7200 25% 9600 　 C、D、E区教育路步行街一楼街铺 2328.7 12340 25% 16453 　 C区教育路步行街二楼内铺 711.82 7200 25% 9600 6833472 　 F区教育路小商业一楼内铺 1376 10260 25% 13680 　 F区教育路小商业二楼内铺 2315 5450 25% 726