2010大兴呢旧宫地块项目分析76P.pptVIP

目录 目录 地块位置 地块环境 基本经济指标 小结 地块环境——4号地 地块环境——4号地 从经济指标上来看，4号地块整体规模适度，容积率适中，可规划建设为小高层、多层类型品质居住社区； 4号地块较为方正，面宽适度，利于楼座排放，以及展示集中园林； 4号地块西侧有2栋住宅楼、可利用商业设施进行弱化影响，南侧有村名自建房，需通过景观园林、小区规划进行区隔； 地块住宅限高60米，可实现约18—20层的多层板式住宅。 地块环境——配套 周边已有配套 小结 交通：本案地块紧邻五环主干道及四环沿线，周边即将开通的地铁亦庄线路及多条公交线路； 周边环境：辐射四方新区、亦庄经济开发区，未来升值潜力较大，但目前居住档次较为落后； 生活配套：生活 配套较为完善，但整体档次较低；地块自配商业用地可作为后期配套； 地块情况：居住以及混合用地； 规模：规模适度利于开发建设 ，短平快开发回款； 前景：未来发展潜力较大，存在升值空间； 目录 宏观市场概况 聚焦大兴、旧宫 区域市场分析 区域重点项目调研 小结 宏观市场概况——环线成交状况 五环线市场状况 宏观市场概况——聚焦大兴 大兴区域房地产产业发展目标： 1、疏解中心城人口，基本实现大兴区内的职住平衡； 2、创建和谐社会，建设健康宜人的生活社区； 3、不断提高城市的可居住性； 4、建设具有亦庄特色的绿色人居环境； 5、引导人口流向，实现社会结构的大致均衡。实现城市不同区域的均衡发展。 区域内土地市场——区域近3年土地成交情况 区域重点项目调研 目录 综合建议 产品建议 户型配比 价格预期 综合建议——项目定位 综合建议——项目地块价值分析 地块环境——4号地定位 综合建议——产品建议 经济型一居+舒适型两居、三居户型为主——控制总价，吸引被城市高总价挤出五环的刚需客群及投资客群，扩大客户基数； 以舒适度较高的板式结构为主——提高产品竞争力，快速销售，保证项目现金流； 精装修产品——增加精装修，提高单价，保证利润； 尽量采用板楼设计——保证通透性； 确保一个相对低密度的组团——设计改善型产品，提高单价，保证利润最大化。 园林——考虑目前地块外围环境较为嘈杂，故需要提升园林品质，以区隔外界环境。 综合建议——户型设计建议 综合建议——户型设计建议 综合建议——商业 商业体量为12990+65269.8=78259.8㎡； 可配置约9000㎡,300个地下车位； 综合建议——商业定位 临街商铺——出售 收益：3.3万平米X3万元/平米=9.9亿 主力店——先租后售 租金年收益约：1500万/年 酒店——出售 收益：3万平米X2.5万元/平米=7.5亿 附：以下为区域周边商业调研 商业三大价值点定位 品牌主力店—1.2万平米 商业街—3.3万平米 引进品牌主力店 结合旧宫东路主干路，突出商业形象 3 1 以项目价值为基础，结合城市主题功能，提升项目均好性 高端酒店——3万平米 建设标志性的酒店打造高端居住形象 2 综合建议——商业 商业街 酒店 主力店 金融商业——融入独特文化底蕴的繁华之都 主力店——倡导多元消费理念的活力之源 倡导绿色健康的 ——高端居所 品牌酒店——营造鲜明城市的形象之区 综合建议——商业+住宅复合价值的体现 综合建议——商业经营模式 地铁开通利好溢价：预计区域价格上涨10%-15%； 时间溢价：按年度涨幅10%计算； 区域参考价格： 2010年平层毛坯住宅均价：16165元/㎡，取整为16200元/㎡ 2010年洋房毛坯均价：目前区域在售润枫锦尚洋房为9层洋房在售均价17000元/㎡，本案品质优于若优于润枫锦尚，因此本项目参考价格上调30—35%， 预售毛坯价格22000—23000元/平米。 附加3000元/平米精装修即25000—26000元/平米。 综合建议——销售价格预期 项目位置：北京亦庄文化园东路6号 开发商：北京汇正文化艺术发展有限公司 物业类型：商铺 总建筑面积： 68000平米 租售状态： 出租 开盘时间： 待定 租金价格： 12元/平米/天 入住时间： 待定 车位比：1325个 项目基本信息 亦庄创意生活广场 项目介绍：亦庄创意生活广场于2009年8月进行改造，预计2010年8月试正式营业，届时将有北京第二家沃尔玛山姆会员店(2万平米)、亦庄国际影城、BDA艺术中心、青少年培训活动中心、餐饮娱乐、购物及中国教育电视台高校创意产业工作室等。 项目位置：大兴区亦庄经济开发区景园北街2号BDA国际企业大道 开发商：北京经开投资开发股份有限公司 物业类型：商铺 均价11000元/平方米 占地面积： 120000平米 总建筑面积： 190000平米 净 层 高： 首层4.2米,标准层3.6米 开盘时间： 二期2007年4月 入住时间： 一期