2010年2月苏州中锐穹窿山地块市场定位报告发57p.pptVIP

项目属性界定 市场环境分析 竞争市场分析 本次报告的核心思路 项目定位 类似市场研究 竞争市场圈定——从区域发展及所占景观资源来看，项目主要面临光福板块、太湖板块、灵岩山板块这三大区域项目的竞争 光福板块 灵岩山板块 太湖板块 板块 代表项目 物业形态 存量+未上市量 （㎡） 主力面积 （㎡） 在售均价 （元/㎡） 太湖板块 温泉1858 联排、小高层 116916 （含商业） 联排180-216 联排11000 中信太湖城 联排、小独栋、 独栋 617830 （含商业） 联排305-355 联排9000 （2009年6月） 灵岩山板块 岚山别墅 联排、双拼、 小独栋 77859 联排220-255 联排13000 光福板块 福园 联排 1380 联排295-327 联排9500 衡园 联排、双拼 25904 联排229-280 联排8500 合计 / / 839889 / / 未来竞争——项目未来竞争主要来自于中信太湖城、温泉1858、岚山别墅，总体量超80万方 竞争市场小结——项目主要面临灵岩山、太湖板块、光福板块的竞争，未来市场供应量较大 景观资源/内部配套/市场供应充足 灵岩山板块、太湖板块、光福板块 竞争市场划分 未来竞争体量约84万方 竞争市场体量 景观资源是主要卖点，其次是内部配套 诉求重点 项目属性界定 市场环境分析 竞争市场分析 本次报告的核心思路 项目定位 类似市场研究 区域无住宅项目供应 景观资源丰富 历史文化底蕴深厚 市场开发水平较高 A地块用地2万方 容积率0.8 领导者 —市场领跑者 —游戏规则的建立者 —区域影响者 追随者 —次/非主流市场 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色 √ 项目自身条件：用地面积较小，容积率偏低，产品线组合选择空间较小 区域现状：项目区位并不优越，区域无住宅项目供应，但周边景观资源丰富，历史文化底蕴深厚。 项目的战略选择：自身不具备强势资源，区域房产发展不成熟，项目以补缺者的身份更为契合 项目战略选择——通过对类似区域房地产市场的分析，我们认为项目不具备较好的区位和优质的配套，区域市场补缺者的角色更适合项目发展方向 挑战者 补缺者 市场补缺者的身份 —区域缺乏高端产品 —景观资源丰富，历史文 化底蕴深厚 A地块的控规指标 —容积率0.8，超过常规 —建筑高度≦12m 合院别墅 建造创新合院别墅，在满足容积率指标情况下尽量提升建筑品质 地块 产品类型 建筑面积（㎡） 容积率 A地块 合院别墅 16114 0.8 A地块产品组合——项目用地面积较小，容积率较低，产品线组合选择空间较小，结合类似市场状况和项目补缺者的战略选择，我们认为A地块适宜发展别墅产品 价格定位 在类别竞争市场中，主要选取与待定价项目相类似项目的毛坯联排销售价格作为比较对象。 项目名称 温泉1858 岚山别墅 福园 衡园 销售价格 （元/平方米） 11000 13000 9500 8500 可比楼盘量化定价法应用于房地产价格制定，主要是通过考察市场比较项目的两个变量之间的关系来确定项目的整体均价，运用一元线性回归模型制定项目均价。 STEP1：比较对象选择 STEP2：选择定级因素、分值 针对比较对象，从地段、规划等十个影响物业价值的因素进行打分，每个影响因素总分值为10分，以待定价项目为基准。根据各楼盘实际情况，由市场人员对比较对象楼盘和本项目各项影响因素进行打分，同时将各个因素对于物业价值的影响大小给予相应的权重。 价格定位 STEP3：权重比分 价格定位 序号 因素 权重 温泉1858 岚山别墅 福园 衡园 本案 1 地理位置 0.6 10 14 8 8 10 2 项目规划 0.5 12 13 14 9 10 3 外部环境 0.5 10 10 9 9 10 4 户型设计 0.4 10 12 12 10 10 5 项目配套 0.4 12 14 13 13 10 6 建筑质量 0.3 13 13 11 10 10 7 交通环境 0.6 10 14 10 9 10 8 营销策划 0.2 11 12 13 10 10 9 景观设计 0.3 10 13 14 10 10 10 品牌影响 0.2 12 12 10 9 10 权重乘因素得分之和 43.3 51.3 44.4 38.2 40 STEP4：模型建立及求解 价格定位 结合以上楼盘综合得分与售价之间的关系，可看出楼盘销售价格与楼盘因素得分值之间近似成直线相关关系，假设本项目均价为Y，则均价Y跟楼盘影响因素综合得分之间的关系为：Y=b * X + a 。根据以上表数据，建立一元线性回归方程计算表