2010年7是月淄博大泰置业二棉项目战略发展报告.pptVIP

淄博大泰置业二棉项目战略发展报告2010年7月;前言：创富地产顾问多年住宅项目操作感悟;;大泰置业项目展示;芳邻美域：目位于张店区共青团东路34#，建筑面积6013㎡，总共四层。;淄 博 大 泰 置 业;站位大泰公司战略高度，我们对本项目的思考;;区域属性：项目隶属淄博市老城区西段，同时又是新老城区的结合部，区域特征明显。;城市关系：距离核心商圈2公里，距离小义乌2公里，车站4.6公里。;交通状况：项目紧邻西六路与共青团路，交通可达性及便利性良好，但是由于西六路分布齐赛科技城等专业市场，交通略显拥挤。;周边配套：配套完善，涵盖购物、文化教育、医疗卫生、银行等，行政单位分布密集，丰富了区位的高端形象。;项目属性：一期占地面积50亩，地块方正，地势平坦，规划建设6栋11层小高层住宅及一栋配套用房，目前为二棉仓库。;项目属性界定：城市新老城区结合部，作为老城区为数不多的优质地块，开发潜力大，具备一定强势资源的大型住宅项目。;;发展目标：开发品质楼盘，提升企业美誉度、知名度，实现利润最大化。;核心问题分析;;房地产政策环境;地产政策：地产政策逐步收紧，金融管制愈加严厉。;淄博市房产政策：政策落地缓慢，市场影响较小。;新政下的全国房地产市场状况;全国房地产市场呈现“价格出现松动，投资持续上升”的两极格局。;房产新政总结;新政下的淄博房地产市场状况;新建住宅销售涨幅呈现回落态势，但同比仍保持两位数增长。;新建商品住房市场销售价格稳步攀升，开启上升通道，受整体市场影响较小。;从总体上看，1-5月份淄博市销售面积及销售价格双线飘红，与北京等一线城市相比，呈现出良好的发展势头。;中心城区房地产市场分析;;;东部板块——中心路以东地产楼盘，区域内包含经济适用房、棚户区改造以及商品房项目，整体开发水平及项目档次偏低。;南部板块——主要指胶济铁路以南区域。以中低档商品房以及小产权房为主。随着盛世康城的开发,区域整体形象和价值逐步提升。;北部板块——主要指中润大道以北，直至桓台边界。在名尚城市广场、华侨城、盛世名苑等楼盘的带动下，该区域近年来得以较快的发展。;西部板块——世纪路以西区域，中心城区房地产市场的主流发展区域。;中部板块——柳泉路以西，直至世纪路区域。该区域聚集了中心区多数中高端楼盘，区域内竞争激烈。;小结 ;;区域楼盘统计;典型项目1——金领世家;典型项目2——民泰兴业家园;典型项目3——中房兴业家园;典型项目4——黄金国际;区域市场总体分析;;;;案例选取的标准： 建筑类别、产品形式统一 项目所处环境及区域与项目具有可比性 项目后期价格实现区域价格的成功突破;黄金国际：占地面积588亩,规划总建筑面积约100万㎡，项目分八个区，于05年开始开发，目前已开发A、B、C、E、F区及青年杰座组团。;社区内营造立体式园林景观;时间历程A区——纯多层住宅;入市时间：2006年10月 户型设计：100㎡的两居产品，120—140㎡的三居产品 销售均价：3400元∕㎡ 核心推广点: （1）稀缺多层 （2）景观配套;C区——华府;青年杰座;E区——温泉住宅;;;;中高端住宅产品界定;中高端住宅研究核心;中高端住宅研究样本选取;中高端住宅基本价值取向;基本价值取向＆产品力共性;基本价值取向＆产品力共性;基本价值取向＆产品力共性;基本价值取向＆产品力共性;基本价值取向＆产品力共性;基本价值取向＆产品力共性;???本价值取向＆产品力共性;基本价值取向＆产品力共性;基本价值取向＆产品力共性;;基本价值取向＆产品力共性;;客群定位突破;开发核心战略;在园林、建筑、户型、配置等产品价值点发力，实现对市场现有项目的差异化，塑造项目的独特个性;期待与贵公司更深层次合作！谢谢！