2010年的长沙观音岩项目定位发展报告（终搞）106p.ppt

长沙别墅市场发展现状及对比分析 长沙别墅项目地理分布 麓南板块 城市西南，将来极有可能发展成为长沙最为集中的别墅区。 绝佳的自然景观资源（原生态）及历史人文背景（文脉） 教师、教授、医生以及众多高学历人群构成了该区域。 未来还有持续的别墅发展用地，如：白鹤天池900亩地等。 长沙顶级别墅或者是豪宅，也将有可能出现在此 。 麓北板块 包括市府板块和麓谷板块，此二者均在岳麓山之北。 麓谷高新技术开发区开发以及河西优越的自然人文环境，吸引了大批技术人员进驻，加上河众多教师、医生、公务员、个体老板等具有极大购买力的人群，他们是河西第一批别墅消费人群 ； 长沙市政府的搬迁至此，道路设施逐步完善（尤其是金星大道的贯通），新的城市中心的逐步形成，吸引了一大批别墅项目蜂拥而至 。 该区域将成为长沙别墅项目竞争最为激烈区域。 星沙＆金鹰板块 位于长沙城市东北，之所以将这两个板块放在一起，在于两个板块距离非常之近，同时，两个板块承担了东城别墅市场发展的重任。 娱乐、文艺、文化界的知名人士，大中型企业中高层管理人员、技术人才，政府官员等，是该地区别墅市场强有力的购买人群。 该区域特别是星沙板块的别墅竞争也将同河西板块一样激烈。 城南板块 该区域是别墅区正在形成期，相对于其他板块，别墅发展较慢，开发量少，也比较分散，没有形成较为集中的区域。 植物园、石燕湖生态风景、湖南省森林植物园、天际岭国家森林公园等自然资源是该区域别墅发展的自然基础。 长株潭融城的规划，更为别墅市场的发展提供坚实的基础，株洲、湘潭高端人群有望成为城南别墅消费人群。 城北板块 该区域别墅发展缓慢，是五大板块内目前最为冷清的一个板块，但后劲不可小看。 该区域土地已被投资商落入囊中，创远鹅羊山800亩别墅用地，中铁建工集团500亩用地，当代万国城接近千亩用地，加之围绕外商城周边商品用地都极有可能开发别墅项目，此区域将会对麓北板块、星沙金鹰城板块的别墅竞争带来意想不到的冲击。 城北无论在经济、环境上相对于都处于劣势，未来形成高档的别墅区前景不太明朗，近一年之内难以形成了鼎立之势。 长沙别墅四面开花未形成重点区域，加之城市规模不大，五大板块别墅项目车程距离都市中心大致在30分钟以内，不能形成很好的地理区隔，因此，对项目的基础条件判断及区域判断尤为重要，新业认为未来的竞争将是激烈的板块与板块，然后再是项目与项目的竞争。 长沙中档独栋别墅目前市场推出量约为250套。 长沙市场现总计推出约128套高档独栋别墅。 长沙市场现推出约118套顶级独栋别墅。根据市场调研的初步判断，顶级别墅成交约在20-30套以内（不含未售项目）。 长沙别墅市场调研综合结论 长沙别墅市场调研综合结论 长沙别墅市场调研综合结论 长沙别墅市场调研综合结论 长沙别墅市场调研综合结论 长沙别墅市场调研综合结论 长沙别墅市场调研综合结论 长沙别墅市场调研综合结论 附表：高档别墅成交客户抽样统计分析图表 抽样样本说明： 本次抽样样本数为7份 此样本客户均为购买独栋别墅，建筑面积在500平米以上。 购买单价在7000元/平米左右，总价在400万元以上。 数据来源于新业地产代理事业部。 第二部分项目地块分析 1、酒店服务业： 龙湖高尔夫球场 普瑞温泉酒店 现代农业科技观光休闲精品园 2、学校： 长沙医学院、湖南商务职业技术学院、政法商务学院 3、公交路线：309路公交车、中巴车 4、大型商业配套：无 5、工厂企业企事业单位： 湖南省高科技食品工业基地、湖南省台商投资区、青 山园林大市场、武警长沙支队、长沙市林业局 6、公路交通设施： 金星大道、黄金大道、雷锋大道 综合劣势 1、项目位置对长沙高收入人群的置业倾向问题 2、片区居住氛围不足,周边住宅形象档次较低 3、长沙区域别墅市场竞争带来项目的销售压力 4、因周边配套不成熟及规划密度过低带来的投入加大 5、项目本身景观资源的限制 项目的SWOT矩阵分析 新业观点 从片区规划来看，未来发展的趋势将以休闲渡假旅游观光为主题的发展将带来以下几个问题 1.人口密度不足 2.生活配套不完善 3.城市公共交通网络不发达 （项目不具备造镇和造新城计划的基础条件） 项目定位将考虑从几个方面突破 1..利用龙湖高尔夫 2. 利用观音岩水库 3. 利用原生态植被 第三部分项目市场定位 定位源于项目的核心价值 从新业对长沙中高档别墅的客户统计分析来看，高校院校负责人、中大私人企业主、企事单位负责人和部分公务员是长沙中高档别墅的主力客户群。根据本项目的初步定位思想，我们认为，本项目应紧紧把握住占这个庞大的客户群