第1-4节房地产估价文书写作.docVIP

第一章 房地产估价文书写作 一、房地产估价文书的种类及作用 完成一个房地产估价项目，需要经历受理估价委托、拟定股价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等主要环节，不同的环节需要完成相应的估价文书，概括起来房地产估价文书主要有以下几种。 (一)估价委托书 估价机构在受理一项估价业务时．需要与估价需求方进行沟通、协商，明确估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项，以及估价服务收费标准、收费依据、付款方式、估价报告交付日期等估价的其他事项。在这个过程中．估价机构往往要求估价需求方出具估价委托书，因此估价委托书是由估价需求方出具的作为估价的重要依据，放人估价报告的附件中。 (二)估价委托合同 估价委托合同是估价机构在承接一项估价业务时。由估价双方估价委托人和估价机构就估价事宜共同签订的书面合同文件。估价委托合同 (三)估价项目来源和接洽情况记录 一个估价机构的估价、世务来源可能会有多种渠道，如来源于银行、企业、政府以及个人等，所接触的估价需求方的情况各不相同，因此估价机构往往需要将每项估价项来源和接洽情况进行记录并存档，以便估价机构掌握公司主要客户的变化情况及要求，有助于估价机构开拓业务和更好的提供服务。 (四)估价作业方案 估价机构与估价委托人签订估价委托合同后．估价机 案，明确本次估价需要解决的主要问题、完成时间及估价人员安排，以保证估价项目能保质、按时完成。 (五)估价所需资料清单 完成一项估价业务，必需具有相应的估价资料，否则就无法评估出估价对象的价值，因此估价师在进行估价前，需要针对估价对象状况、估价目的和拟采用的估价方法列出需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值。 (六)估价对象实地查勘记录 估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进 (七)估价报告 估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。 (八)估价报告内部审核表 为保证出具的估价报告质量，估价机构需要建立估价报告内部审核制度，由业务 (九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录 估价机构在对一些复杂、价值大、难度大的估价对象进行估价时，不同估价师会就估价技术路线的确定、估价方法的选择、相关参数的确定等问题产生不同的意见，估价审核人员 (十)估价报告交接单 估价报告交接单是估价机构完成估价报告后向估价委托人出具估价报告，或估价师完成估价工作后进行存档时签署的文书，估价报告交接单主要载明签收日 二、房地产估价报告写作的文字要求 房地产估价是一项实操性很强的业务，其最终成果要通过估价报告体现。估价报告是估价机构履行估价委托合同、记述估价过程、反映估价成果的文件，是估价机构提供给委托人的“产品”，是给予委托人关于估价对象价值的正式答复，是关于估价对象价值的专业意见和研究报告。因此房地产估价师必须能够动手写作估价报告。 房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专 房地产估价报告是一种指向性非常明确的专业性与职业性的报告文体，也有其特定的语言文字要求。 语言文字方面的要求，主要有对词义、语句的要求、 (一)对词义的要求1．用词准确 这是对词义的基本要求，要善于根据内容表达的需要，在众多同义词、近义词中选用最确切的语词，以准确地表现事物的特征和作者要表达的意图。 例如下面这三种表达方式中的用词：“这里有可能成为繁华商业区”、“预计这里将成为繁华商业区”和“这里必然会成为繁华商业区”，用词的强度不同，表达的意思也不同。 又如，同样是对房地产开发企业的销售业绩做出判断，可以在短期内 2．语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别是估价结 例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格大约在5000元左右。”“大约”这样的词出现在市场分析中是可以的，．但在估价结论中是不妥当的。有时估价人员确实不能确定估价结论的具体数额，不妨说：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在4800～5300元之间。”这样的表述比“大约”要确定得多，毕竟可以确定价格的变动范围。 3．用词不可带有较强烈的感情色彩 估价报告用词的褒贬要得当，尽量使用中性的词汇，避免采用过于华丽的词藻。 例如有的估价报告这样写：“估价对象 例如改为：“从财务报告可见，该公司过去几年的经营业绩比较理想。”(下面可具体引用财务报告的一些主要指标，例如利润、资产负债率等。)这样用数据说话，就比简单地用带有