广州地铁公园前站地下商场发展策划报告74页.pptxVIP

前言广州地铁公园前站地下商业项目位于广州市地铁公园前站，位于广州市最传统的北京路商圈，是东南亚最大的地铁交汇站，同时也是广州市传统中轴线的一个重要组成部分。如何将本项目的巨大区位优势转换成项目的优势并实现人财两旺，是本策划着重解决的问题。为使本策划更具操作性，并在后续策划顾问中提供更多招商、经营方面的建议，特别与我司的合作伙伴——世贸新天地共同进行本项目的策划。广州市商业物业市场及商圈分析 广州市商业物业供求状况 总体来说，广州商业物业消化压力依然存在，但市场已逐步走向理性和有序，见下图。预计未来3～5年广州的商业物业市场总体上仍然供大于求。 随着住宅投资的限制、住宅禁商政策的进一步落实，预料商业物业的投资和经营需求将进一步扩大。越秀区商业物业供求状况 由于越秀区商业物业的售卖比例较小，其成交量一直处于较低的水平。但其成交单价是全市平均水平的2.8倍，商业价值位于全市之首。未来几年，越秀区将有8个商场投入使用，面积将超过16.67万（包含本项目），供应压力十分巨大。 物业名称面积（m2）现在状态光明广场6万已试业，尚有部分铺位出租和出售名盛广场7万在建，尚有部分铺位出租和出售状元坊新商业大厦7.5万规划中大小马站地下商业街0.42万规划中高弟街购物中心约4万规划中一德商业大厦2.15万规划中大德商住综合大厦约0.6万规划中广州市各商圈对比 商圈基本功能主流消费者估计客流量点评（万人次）天河体育中心休闲购物、购书、餐饮、体验家庭顾客、年轻一族、外地客30（平日）广州市最繁华的市级商圈，辐射范围通达珠三角以至全国，以白领消费为主，档次中等偏高50（节假）中华广场休闲购物、目的购物、娱乐年轻一族、家庭顾客、外地客10（平日）广州市级商圈，辐射范围广州市，白领消费和年轻消费并存，档次中等20（节假）北京路休闲购物、购书、体验、观光年轻一族、家庭顾客、外地游客、机团20（平日）广州传统市级商圈，辐射范围全国，吸引较多外地游客观光体验，档次中档40（节假）上下九休闲购物、目的购物、体验、观光年轻一族、外地游客15（平日）广州传统市级商圈，辐射范围全国，吸引众多外地游客和年轻消费，档次中档偏低35（节假）江南西目的购物、休闲购物、餐饮年轻一族、家庭顾客10（平日）广州次级商圈，辐射范围河南地区，档次中等偏低15（节假）广州市主要地下商业分析流行前线物业性质：主题商场建筑规模：营业面积15,000平方米 出租率：100％ 经营定位：是广州第一家开设于地铁内的专业概念商场，集购 物、饮食、娱乐于一体目标顾客群：追求时尚潮流之具有雄厚消费能力和潜在消费能力的16～30岁年龄段为主的青少年消费者评述地铁站台通向中华广场、英雄广场的必经之路，存在大量人流；定位 (包括经营品种、装修风格、布局等) 与目标客户喜好吻合；以鲜明的主题特色主动吸引目标消费者，具有极强生命力。 发展商实力雄厚——海印集团地王广场物业性质： 主题商城建筑规模： 建筑面积2.3万平方米出租率：30％经营定位： 时尚精品消费目标顾客： 面向东山、越秀、海珠、荔湾等区学生及年轻一族评述与流行前线定位重复，但空间更为开阔；前期经营存在问题；层数过多，体量过大，招商存在较大困难；出入口设置太少；业种、业态组合不合理；希望利用、分流中华广场、流行前线的人流，但没有鲜明的特色，导致经营状况较差。康王商业城物业性质： 商业街建筑规模： 总规划经营面积4.8万平方米，共分两层 出租率：40％经营定位： 各大洲风情购物体验评述过分夸大预期效果 (世界各国风情体验、小火车体验式消费等等)，脱离实际；直线通道，不能形成回旋，较为单调；缺乏统一经营管理理念，商铺全部卖散；规模较大，造成招商困难，实力商户筛选困难；各风情街内的经营品种、装修风格无特色，无任何联系。北京路商圈商业物业市场分析 发展历史北京路地处广州市中心，是广州城建之始所在地，一直是秦、汉、唐、明、清等十多个朝代的广州政治文化中心，也一直是两千多年来的广州商业中心。 1997年2月8日，广州市政府确定把北京路一带规划为商业步行街，成为广州二条步行街之一，全长400多米的北京路步行街为各种消费者提供了宽松的旅游购物环境。业态布局北京路步行街北起中山五路，南至惠福东路，商圈范围包含中山五路、西湖路、文明路等。主要以沿街商铺为主，也有传统百货大楼、散铺商场及新兴的购物中心。百货大楼——广百和新大新散铺商场——银座、大川、青宫和潮楼等购物中心——光明广场、名盛广场和五月花广场北京路是文化氛围最浓厚的商圈，计有电影院三家、新华书店四家、文德北路的文房四宝及中山图书馆旧址、起义路的教育学院等。北京路地下的千年古道、千年书院等文物的发掘和保护，为北京路的观光旅游提供了宝贵的元素。缺失和不足档次提升困难 —— 步行街的形式令街铺的档次无法提升，同时也