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（七）建安、装修工程 房地产开发企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。 1.包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额和承包结算金额相等。 2.包工不包料。对施工方提供的劳务费应当取得工程所在地建筑业发票；对不包料（甲供材）应取得增值税普通发票。但是要注意对于分包人销售自产货物并提供建筑业应税劳务的分包工程，应当分别取得货物销售发票和建筑业发票。 3.建筑工程分包。建筑工程分包，是指A建筑公司将承包工程的一部分分包给B建筑公司，由B建筑公司负责施工。房地产开发企业只与总承包人A发生业务关系，不与分包方B结算价款。总承包人A支付给分包方B的工程款项，由分包方B给总承包人A出具建筑业发票，与房地产开发企业无关。 （八）支付营销费用 支付给代销公司的销售佣金，支付给广告公司的广告费、宣传性费用，应向对方索取地税机关监制的“服务业”发票。 （九）支付的利息 支付给金融机构的利息为银行开具的付息凭证，支付给非金融机构的利息以及各种融资顾问费、服务费为地税机关监制的“服务业”发票。 （十）会议费 对纳税人年度内发生的会议费，同时具备以下条件的，在计征企业所得税时准予扣除： 会议名称、时间、地点、目的及参加会议人员花名册； 会议材料（会议议程、会议纪要等）； 会议召开地酒店（饭店、招待处）出具的服务业发票。 企业不能提供上述资料的，其发生的会议费一律不得扣除。 （十一）差旅费 纳税人支付的差旅费补贴，同时符合下列条件的，准予扣除： 有严格的内部财务管理制度； 有明确的差旅费补贴标准； 有合法有效凭证（包括企业内部票据）。 四. 发票真伪鉴别 房地产行业税收及发票管理 2014年8月 房地产行业税收及发票管理 1、身边的税收 在日常生活中，我们处处都能感受到税收带来的便利，漂亮的公园，宽阔的大道，美丽的校舍，各种大型的公共设施等等，都是税收的功劳。 2、税种分类 分类 课税对象 税种 流转税 销售商品或提供劳务的流转额 增值税/消费税/营业税/关税 所得税 纳税人的所得 企业所得税/个人所得税 财产税 纳税人所拥有或持有的财产 房产税/车船税/契税 遗产税 资源税 开发和利用自然资源获取的收入 资源税/城镇土地使用税/土地增值税 行为税 特定行为 印花税/车辆购置税 * 房地产行业税收及发票管理 房地产行业涉及主要税种 税种 土地增值税 营业税、城建税及教育费附加 印花税、契税 个人所得税 土地使用税、房产税 企业所得税 主要流转税种概述 税种 计税依据 税率 税额 营业税 营业额（1亿元） 5% 500万元 城建税 营业税 7%（市区）、5%（郊区） 35万元 教育费附加 营业税 5% 25万元 印花税 营业额（1亿元） 万分之五 5万元 土地增值税（预缴） 营业额（1亿元） 2%（普通住宅）、3%（商业、非普通住宅） 200万元 税额合计 765万元 一亿元预售楼款流转税构成 转让项目的性质 扣除项目 （一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本3.房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目(20%) （二）对于存量房地产转让　　 1.房屋及建筑物的评估价格。 评估价格 ＝ 重置成本价×成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金。 南京公司涉及税务事项 土地增值税四级超率累进税率 增值额占扣除项目金额比例 税率 速算扣除数 50%以下含50% 30% 0 超过50%～100%（含100%） 40% 5% 超过100%～200%（含200%） 50% 15% 200%以上 60% 35% 土地增值税计算示例 案例2：续流转税概述资料，假设该房地产开发公司2013年一年内完成开发、销售并交付业主，收入总额为10000万元。开发该项目有关支出为：支付地价款及契税3000万元；前期费用100万元，建安成本2000万元，其他开发成本300万元；管理费用200万元，营业费用100万元，财务费用中的利息支出为200万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明）；转让环节缴纳的有关税费共计为560万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 土地增值税计算示例 （1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为3000万元 （2）房地产开发成本合计=100+2000+300=2400 （3）房地产开发费用=200+（3000+2400）×