保定市主城区土地级别与基准地价 使用技术手册..docVIP

保定市主城区土地级别与基准地价 使用技术手册 保定市国土资源局 保定市国土资源利用事务中心 二O一八年七月 前 言 基准地价反的是某一区域时的地价标准，具有非常强的时效性和现势性主城区执行的发布实施的战略地位和城市价值实现新提升特别是局部区域变化较大土地供应中逐步出现了医疗卫生、等细分用途的土地以及地下空间的需求7月28日，市政府在保定日报发布《保定市人民政府关于公布实施保定市主城区土地级别与基准地价更新成果的通告》，基准地价更新成果正式实施。 基准地价是区域平均价格， 基准地价是政府法定公示地价,在国有建设用地使用权出让价格形成的过程中发挥作用,在城市更新，产业发展、经济结构优化升级等方面,以及民生领域公益性项目,基准地价具有更强的指导意义。基准地价的发布有利于提升政府地价管理的精细化程度,有助于公众了解城市地价空间分布规律,引导土地资源的合理配置和节约集约利用。 基准地价充分体现价值主导原则,注重反映土地使用功能的完善引起的地价变化,是对一个时期土地市场价格水平的客观审慎反映。市国土资源局严格遵循《城镇土地分等定级规程》(GBT18507-2001)、《城镇土地估价规程》(GB/T185082001),以“政府主导、专家参与、专业实施、广泛论证”的模式，对北京市、邯郸市、廊坊市、无锡市及嘉兴市等地区的基准地价工作进行调研，拓宽了视野，进一步创新了工作思路和工作方法，并多次组织研讨会对成果进行讨论、修改和完善。 本轮土地级别划分在深入分析原有定级资料的基础上，从保定市具体实际出发，充分体现板块区域优势，改变土地级别“同心圆”向外扩散的传统表达方式。商住用地既考虑规划布局又兼顾热点发展区域优势，划定商服六个级别、住宅六个级别；工业用地促进园区集聚发展和中心区退城需求，划定工业三个级别；公共管理与公共服务用地考虑了区域功能完善、城市基础配套，划定六个级别。 基准地价确定突出维护市场稳定，引导扶持产业发展。商住用地把握两个主要原则：一是区域平衡，保证近似区域的同类地价水平一致。二是维护土地市场相对稳定。保护市场秩序，保持价格水平相对平稳。工业用地以降低工业企业成本，便于优质项目落地为主。公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，分为营利性和非营利性两类，精准扶持和引导相关产业发展壮大。 基准地价体系进一步完善，满足供给侧结构改革和日益丰富的土地市场需求。一是首次推出楼面地价体系，从空间上体现土地价格，解决了现行基准地价下同一区域不同容积率地块间地价差异不明显的问题，为改变用途、改变容积率等已出让土地补交地价款提供了依据，提高了成果的实用性。二是新增公共管理与公共服务用地十个二级分类体系，实现土地精细化管理，满足了我市医疗卫生、老年公寓等用途的出让需求。三是新增划拨用地权益价格体系，有利于保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。四是新增地下空间基准地价体系，为促进地空间的合理利用，有效提升土地资源的承载能力提供了基础。 目 录 一、更新范围 1 二、土地级别与基准地价更新的技术思路 2 （一）土地级别更新的技术思路 2 （二）基准地价评估的技术思路 2 三、城区各类用地土地级别边界落实 4 （一）商服用地土地级别界线（见表1） 4 （二）住宅用地土地级别界线（见表2） 5 （三）工业用地土地级别界线（见表3） 6 （四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表4） 7 四、各类用地基准地价 8 （一）基准地价内涵 8 （二）商服、住宅和工业用地基准地价成果 9 （三）公共管理与公共服务用地基准地价成果 10 （四）商服用地二级分类地价测算 11 （五）地下空间价格权修正系数 12 （六）拨用地基准地价修正系数 12 五、相关参数 13 （一）重置单价、残值率、耐用年限 13 （二）还原利率 13 （三）土地开发费用 13 六、修正体系 14 （一）商服用地宗地地价区位因素修正体系 14 （二）住宅用地宗地地价区位因素修正体系 20 （三）工业用地宗地地价区位因素修正体系 32 （四）个别因素修正体系 35 一、更新范围 东至京珠高速公路和高铁线路，南至规划南外环，西至西外环，北至北三环和土地利用总体规划有条件建设区边界线。土地总面积为332.758平方公里，具体范围如图1所示。 图1 保定市主城区土地级别与基准地价更新范围图 二、土地级别与基准地价更新的技术思路 （一）土地级别更新的技术思路 根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014），结合保定主城区实际发展状况，土地定级采用分类定级的方式，运用“以多因素综合评定法为主，结合地价监测区段，并利用市场交易样点地价和地价监测标准宗地评估价格校核为辅”的方法。考虑上轮基准地价土地定级成果，