房地产开发项目可行性研究.pptVIP

* 四、国民经济评价 社会效益评价：对社会经济增长、提高居住水平、城市经济发展及其他关联企业的发展、国家财政税收所作贡献等。 国民经济评价 环境效益评价：对于美化居住环境、改善居住条件和投资环境、美化城市及消除污染等所作的贡献 国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国民经济的角度出发，用一套参数计算、分析项目对国民经济的净贡献，以评价项目经济合理性的经济评价方法。 * 1.国民经济评价与财务评价的主要区别 Description of the contents （4）汇率 市场汇率和影子汇率 （1）经济目标 企业角度和国家整体角度 （3）折现率 不同的折现率和全国统一的社会折现率 （2）价值尺度 现行价格水平和影子价格 * 2.国民经济评价的基本步骤 （1）效益和费用范围的调整 （2）效益和费用数值的调整 （3）编制表格并计算评价指标 采用费用-效益分析法，可以在财务评价基础上进行。 基本步骤 * 一、主要风险因素 第四节 房地产开发投资风险与不确定性分析 市场风险 其他风险 经营风险 利率风险 政策风险 主 要 风 险 * 二、风险分析的方法 不确定性分析 盈亏平衡分析：只用于财务评价 敏感性分析 概率分析 可同时用于财务评价和国民经济评价 * 1. 盈亏平衡分析 盈亏平衡分析的基本原理 房地产项目的盈亏平衡分析 房地产项目盈亏平衡分析示例 * 盈亏平衡分析的基本原理 一个投资项目随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点——盈亏平衡点，在这一点上销售收入和总成本费用相等 基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点 盈亏平衡分析有线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。当产销量的变化不影响市场销售价格和生产成本时，成本与产量、销售收入与销量之间呈线性关系 * 线性盈亏平衡分析 当实现盈亏平衡时，有销售收入B=总成本C，由此可以推导出盈亏平衡产量，盈亏平衡价格和盈亏平衡单位产品变动成本 线性盈亏平衡分析的基本公式是：年销售收入方程：销售收入B=价格P╳产销量Q；年总成本费用方程：总成本C=固定成本Cf+变动成本Cv╳产销量Q * 线性盈亏平衡分析的例题 某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用为7800万元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系 单位产品变动成本：Cv=(7800-3000)/3 盈亏平衡产量：Q*=3000/(3000-1600) 盈亏平衡价格：P*=1600＋3000/3 盈亏平衡单位产品变动成本：Cv*=3000－3000/3 * 练习题 某房地产开发公司对商品房的每期开发和销售预计如下：当开发量3000平方米时，固定成本为100万元；而开发量≥3000平方米时，固定成本为200万元；单位可变成本均为450元/平方米。当销售量5000平方米时，单位售价为950元/平方米；销售量≥5000平方米时，超过5000平方米的部分，将把单位售价降低为900元/平方米。假定所开发的商品房均可售出，且不计税金。试作盈亏平衡分析。 * 二、风险分析的方法 2、敏感性分析 ?单因素敏感性分析 ?多因素敏感性分析 进行敏感性分析，一般遵循以下步骤： ①确定分析的经济效益指标 评价投资项目的经济效益指标主要包括：净现值、内部收益率、投资利润率、投资回收期等。 ②选定不确定性因素，设定其变化范围。 ③计算不确定性因素变动对项目经济效益指标的影响程度，找出敏感性因素。 ④绘制敏感性分析图，求出不确定性因素变化的极限值。 ⑤提出控制方案。 第四节 房地产开发投资的风险分析 * 二、风险分析的方法 3、概率分析 ?通过敏感性分析可以掌握投资影响因素发生变化时，对投资效果的影响程度，但是不能反映出这种变化和影响的要能性大小。而概率分析，可根据各种影响因素的概率分布，来分析项目在风险条件下获利的大小。 ?常用的概率分析法有解析法和模拟法。 第四节 房地产开发投资的风险分析 * 三、房地产开发投资的风险防范 ?风险回避 放弃投资 ?风险转移 保险转移 契约合同转移 财务责任转移 ?风险控制 选择风险小的开发项目 做好市场研究 实行投资组合策略 ?实行分期开发 第四节 房地产开发投资的风险分析 * 第五节 房地产开发项目可行性研究报告的撰写 二、房地产开发项目可行性研究报告的写作要点 一、 房地产开发项目可行性研究报告的内容 * 一、项目可行性研究报告的内容 基本构成 封面 摘要 目录 正文 附表 附图 * 封 面 封面 评估项目的名称 为谁所作 谁