后地震时代成都楼市.pptVIP

二．地震对区域房地产宏观环境的影响 2.3社会分析（旧城改造） 旧城改造方式 就地安置/临近安置 现金补贴 若家庭地震险或类似配套政策能顺利推出，预计城市旧改引发的房屋升级刚性需求，将在拆迁补贴的支持下，得到有效释放。 二．地震对区域房地产宏观环境的影响 2.4科技分析（抗震标准规范） 案例研究：日本抗震规范体系的建立与完善 二．地震对区域房地产宏观环境的影响 2.4科技分析 二．地震对区域房地产宏观环境的影响 2.4科技分析 本次汶川大地震使房地产市场各参与主体都对抗震规范的重要性意识加深，并对建筑抗震能力提出更高的要求。我们预计政府后期会出台相关防震规范，要求四川地区各城市按地震带分布（上图），分级分层严格实施抗震规范标准。由于成都不处于地震带，可能对开发商建安成本的增加相对较低，对房地产市场是个利好。 与此同时，若政府能对在建所有商品房进行质量鉴定，并出具权威的鉴定书，不仅可达城市抗震减灾的效果，也能有效对冲购房者对地震带来房屋质量的负面心理影响，并有利于地震险的推出（参险评估）。 二．地震对区域房地产宏观环境的影响 总结分析 三、地震对区域房地产市场的中观分析 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1 案例分析 我们将以美国洛杉矶大地震与日本阪神大地震为例，详细分析本次汶川大地震对房地产市场中观层次的影响。 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1.1 案例分析（美国洛杉矶大地震之背景） 洛杉矶大地震发生时的经济背景： 美国经济经历8年以上的扩张期后，在1990年海湾战争前步入了收缩期。通过2年的经济结构调整，从1993年开始，美国经济重新进入经济恢复期；在1994年1月洛杉矶发生大地震前一年，美国GDP稳定保持3%以上的增长，而失业率与CPI则控制在相对合理水平（1993年至1995年美国失业率分别为6.8%、6.1%、5.6%，CPI增长率分别为2.9%、2.6% 、2.8%）。 82年 90年 92年 94年 扩张期 收缩调整期 恢复期 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1.1 案例分析（美国洛杉矶大地震之影响） 在美国洛杉矶地震发生后，受灾后住房修建计划影响，住宅供给套数稳步增长，经历23个月的恢复重建，配合全面走稳的宏观经济环境，住宅物业销售价格止跌缓慢回升。这表明，洛杉矶区域已从地震的负面影响中恢复，并重新获得居住人口与投资者的吸引力。 洛杉矶房地产市场从地震影响中迅速恢复除了经济稳步、温和的长期增长因素外，更重要的是政府持续投入大量重建资金，以财政政策的倾斜保证洛杉矶经济与社会的稳定，同时也确保了当地商业复苏。 洛杉矶新增住宅供给 洛杉矶新增住宅价格中位数 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1.2 案例分析（1995年阪神大地震之背景 ） 阪神大地震发生时的经济背景： 日本房地产市场在经历了70－80年代多年的持续繁荣和后期的泡沫化后，从92年起资本市场泡沫破裂，此时日本的汇率升值处于尾期、流动性从过剩已经转为偏紧，房地产市场陷入了长达14年的下降趋势中。 70年 92年 06年 94年 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1.2 案例分析（日本1995年阪神大地震之影响 ） 05年1月 05年12月 3.5% 2.0% 贷款利率变化 1.5% 日本政府为了减缓1995年1月阪神大地震对房地产和股市的影响，95年期间采取了较为激进的货币放松政策，一年内平均贷款利率大幅下调大约1.5个百分点，对房地产形成有力的金融支持。地震没有显著加剧日本资产市场长达10多年的下降趋势，这体现在以下几个方面： 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1.2 案例分析（日本1995年阪神大地震之影响 ） 日本地价与住房地价的走势 相对于99－2005年间每年的地价指数变化，95－98年间每年地价指数下跌的幅度相对较小：95年阪神大地震后，日本土地价格指数与住宅地价指数仅是小幅下降（95年和96年日本“全国所有地价指数”分别下降3％和4％，其中“全国住宅地价指数”下跌幅度更小，只分别下跌1.6％和2.6％），远低于93和94年的下降幅度。这说明了阪神大地震并没有显著加剧当时的日本房地产市场的下跌趋势。 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1.2 案例分析（日本1995年阪神大地震之影响 ） 日经指数走势与房地产板块走势 1995年阪神地震对股市形成了大约持续6个月的小幅冲击，之后半年内市场一度逐步恢复到地震发生前的水平），随后市场继续其长达约10年的漫漫熊市。 三．地震对区域房地产市场的中观分析 3.1.2案例分析（阪神大地震之购房意愿调查 ） ?地震前后消费者购买－租赁意愿变化 地震在短期内对自住购买