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精心呵护 让生活更美好 世纪金马·金辉物业管理有限公司 交房基础知识培训 一、物业基础知识： 1、对业主交纳的物业专项维修资金是如何管理的？ 答：（1）、根据《住宅专项维修基金管理办法》，在前期物业管理期间，按规定设立的维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。 （2）、成立业主大会的，维修资金应以业主大会的名义存入专户银行，设立专门帐户，按幢立帐、按户核算。 2、建设单位委托物业管理企业为物业提供管理和服务、物业管理企业承接物业时，双方应办理何种法定手续？ 答：物业管理企业承接物业，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，查验中发现房屋质量和公建配套设施等问题，应书面告知建设单位，并办理交接手续。建设单位应当按照《物管条例》第二十九条规定向物业管理企业移交物业管理资料，对验收发现的问题应当予以整改，并承担相应的民事责任。 3、接房时为什么要签定《临时管理规约》？ 答：根据物业管理条例，对于建设单位而言，一是在销售房屋前，制定业主临时管理规约、房屋使用说明书；二是建设单位与房屋买受人签订的房屋出售合同，应包含前期物业服务合同的内容，并将业主临时管理规约、房屋使用说明书、经规划部门批准配置的公建设施和平面图作为房屋出售合同的附件。 对于物业买受人而言，在与建设单位签订房屋出售合同时，应同时对遵守业主临时公约予以书面承诺。 4、业主家中发生入室盗窃，物管公司是否负责？ 答：物管公司如果在治安方面已作了自己应作的工作，如设置了门岗，又进行了必要的巡视，而保安服务仅仅是为了维护物业管理区域内的公共秩序而实施的防范性安全保卫活动，不是针对保证业主个人和家庭安全的个人安保。所以业主家因入室盗窃的财产侵害中没有过错，不承担民事责任。反之如果物管公司没有尽到相应的义务，则应承担相应的责任。 5、因物业公司未告知业主在装修时的注意事项而给业主造成的损失由谁承担？ 答：根据《物业管理条例》相关规定：“物业公司在业主、使用人使用房屋前，应将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人。”如果物业公司没有承担条例规定的告知义务，使业主的装修留下了隐患，并且给业主带来损失，理应承担赔偿责任。 6、新购住房发生的维修责任由谁承担？ 答：对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。 依据我国相关法规对房屋建成后保修期的规定，在房屋保修期内，发现渗水，可以要求开发商确定的维修部门上门维修； 如果多次维修仍存在渗水问题，疑属房屋质量所致，业主可委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定，确属房屋质量问题的，且该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告通过携手或诉讼的途径，要求开发商维修并承担赔偿责任。 7、业主装修时损坏房屋承重结构应如何处理？ 答：根据国家相关规定，损坏房屋承重结构应及时恢复原状。并达到以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造措施要符合有关技术规定。 业主装修时如有破坏承重结构的现象，必须按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。 8、你们是怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题？ 答：目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。但是，由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒衣架被大风吹落）等不安全因素，同时影响建筑物的外观，根据《临时管理规约》或《装修协议》明确规定业主装修时不允许影响房屋整体外观，对此我司将做好对业主的有关宣传工作，讲明利弊，引导业主在装修时安装室内晒衣架。 9、应该先接收房屋，还是先交物业管理费？ 答：每名交房人员应掌握：开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公平的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。在交房过程中，如有业主强行要求先接房，后交物管费，可请交房现场领导处理。 10、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗？ 答：考虑到物业管理公司的正常运转，预收一定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有一定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了。 11、为什么不允许业主封闭阳台？ 答：部分业主认为：房屋是我自己的，我想