城南金融城金控广场市场研究及定位优化建议.pptxVIP

金控广场市场研究及定位优化建议;第一部分、项目现有产品分析;规划建设净用地面积（不含代征地）;办公物业+酒店 其中： 办公物业135700㎡，酒店45280㎡; 2、功能档次： 三栋办公物业目前均采用统一的定位：甲级。这一定位是否有利于应对市场竞争？ 酒店物业锁定于高星级酒店，其竞争态势如何，高星级定位是否符合市场竞争格局？;指标;楼层;楼层;;本案高度100m，难以形成区域地标效果，如何解决项目形象提升与昭示性？;标准层指标在市场竞争中所处的地位为？是否需要调整？;在高楼林立的南延线，项目总楼层数不高，但层高指标较高，是否符合市场竞争态势？;在此项指标在区域市场中处于何种位置？是否需要提升或压缩？;车位配置指标在市场竞争中所处的地位为？是否需要增加，如何增加？;序号;建筑外立面采用暖灰色天然花岗岩竖向百叶，石材百叶横断面为200x600毫米。 银灰色真空Low—E玻璃幕墙，深灰色铝合金幕墙分格；玻璃幕墙的划分满足充足的可开启部分面积；石材百叶和玻璃幕墙的结合，在充分满足自然采光和通风的前提下，实现了沉稳庄重和通透轻盈的完美结合。;第二部分、区域物业发展总体环境;区域内规划13个市级战略功能区，项目所在区域同时处于两大关键分区。;规划起点高，潜力巨大，总供给达到6500万平米，非住宅占主导，商务业氛围浓厚; 规划总建筑面积6500万㎡， 已经建成近2000万㎡ ， 在建面积1000万㎡ 。 建成后 总就业人口60万； 总居住人口60万。;本案位于天府新城 金融总部商务区;城南一号;作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引进金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。;金融总部商务区分为三期开发与建设。 作为核心发展区的一期项目业已投入使用，项目用地面积29.5万平米； 核心区周边24个地块为二期项目，用地面积102.8万平方米，其中包括的项目有成都投控、成都银行、深创投、新华社、网通、华电、东方希望、四川省电力公司、西南设计院等； 三期范围内主要包括益州公园、成都市第一、第二???水处理厂、四川省森林总队和一些在建项目，用地面积60.7万平方米。;地铁一号线贯通南北，利于城区客户导入； 区域三条主干道联通城市环线，快速对接主城区；;四川银监局、四川保监局、中国人寿、安邦保险、进出口银行、中信银行、民生银行、成都盈创动力管理有限公司、西南产权交易所有限公司、成都银科创业投资有限公司、成都娇子投资发展公司等14家金融或准金融企业已经入驻，区域金融产业总部经济氛围日益浓厚。;电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户新城。;93;第三部分、各物业功能发展环境分析;3.1写字楼物业;市中心CBD;4;项目名称;区域;项目;项目;项目;指标;基础经济技术指标;A座写字楼;配置;东方希望中心——外立面;奥克斯广场——基础信息;奥克斯广场基础数据;奥克斯广场——外立面;基础经济技术指标;物业形态;香年广场——外立面;总占地面积;结构：双核心筒结构 柱距：8.4米 单层面积：1700㎡ 单间面积区间：78-255㎡;布鲁明顿广场——外立面;项目地址;茂业中心——推售信息;茂业中心——外立面;中航国际广场;中航国际广场商业配套——写字楼楼层信息;中航国际广场——外立面;个案信息总汇;区域写字楼项目多以多种功能组合形态出现，综合型物业成为供给主流。 地段和产品性价比仍是目前写字楼产品的主要卖点，甲级占据市场主流供给 写字楼销售价格和置业门槛是销售速率的决定因素。;甲级、超甲写字楼成为市场主流，定位较为集中，存在错位竞争机会。 写字楼物业评级标准的不确定性为项目写字楼物业的灵活运作带来巨大空间。 区域金融商务氛围浓厚、企业总部经济日渐兴起，为商务物业发展带来巨大机会。 项目位于金融商务核心区，紧临地铁1号线站口，交通极为便利，具备写字楼发展优越区位条件。;3.2 商业物业;;;项目名称;;整合前;活力步行街区 （交子二路） 规划示意图;;布鲁明顿;中航城市广场-九方购物中心;茂业中心-茂业百货;奥克斯广场;东方希望中心;城南商圈发展成熟度差异大，其中新天地和天府长城两个商圈因入驻较早发展较为成熟； 城南其余商圈商业体量较大，但目前多处于在建状态，离发展成熟还需要一段时间； 以大型购物中心为主的集中式商业已呈泛滥趋势，未来可能会面临供过于求态势。;3.3 酒店物业;1. 锦江宾馆 皇冠假日酒店 加州花园酒店贵宾楼 4. 天府丽都喜来登酒店 5. 索菲特万达大酒店 6. 凯宾斯基酒店 望江宾馆 8. 香格里拉大酒店 世纪城洲际大酒店 10. 西藏饭店 中铁名人酒店 成都明悦大酒店 富豪首座酒店 新东方千禧大酒店