工程遗留返修管理制度正式.doc

PAGE 工程遗留返修管理制度 目的 为入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作程序，以便及时处理客户报修和确保各类设施设备正常安全运行。 适用范围 适用于丽雅置地所开发的物业项目。 职责 1、物业公司负责对维保期内维保单位履行维保工作质量、工作及时性、服务态度进行考核、监督。 2、企业管理部负责对制度的执行过程进行督导。 3、财务管理部负责按物业公司及工程责任部门提供的处罚依据，对维保单位进行费用结算。 方法和过程控制 一、工程遗留主要存在的问题 1、设计与实际情况不相符而出现的功用问题。 2、施工过程中，施工队为节约成本而偷工减料，使工程出现质量问题。 3、施工过程中，施工方法不得当，引起的质量问题。 4、施工材料质量方面出现的问题。 5、施工人员的技术水平不到位而引起的质量问题。 6、其它方面的问题。 二、工程质量问题处理方法 1、房地产公司与物业公司在入伙前签订《工程返修委托代理合同》或施工方、房地产公司、物业公司签定三方《工程质量保修协议》，明确工作方法及相关责任。 2、为物业公司便于管理，房地产公司将施工方的工程质量保证金转至物业公司直接管理。物业公司制订内部保证金的扣罚审批流程，并将扣罚标准通知施工方。 3、物业公司负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间，跟进、验收、交付、记录等工作，物业公司指定返修现场管理员负责处理工程质量问题。 4、物业公司接到工程质量问题时，由物业服务中心前台进行记录，并开具《消缺处理单》，交返修现场管理员负责处理。 5、返修现场管理员联系业主进行现场查看，并将查看结果记录在《消缺处理单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成，无须维修或业主自行解决的，返修现场管理员将《消缺处理单》进行存档。 6、确认为工程质量问题，返修现场管理员通知施工单位负责人安排返修，施工单位负责人制定返修方案填写在《消缺处理单》上，并签名确认。 7、如保修单位不履行责任，或多次返修不成功的，由物业公司制定返修方案，安排返修，并填写扣款通知单（附施工单位不履行责任或返修不彻底的事实证明材料），交财务管理部执行扣款并通知施工方。 8、如为小修项目（五金配件、门窗配件等），返修完毕后，返修现场管理员需对业主进行回访，并将回访结果填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修，返修现场管理员需与业主商定维修时间，与施工队进行现场交底，并与施工队负责人在《消缺处理单》上签名确认。返修现场管理员安排施工队进场维修。维修完毕后，返修现场管理员随即进行初验，合格后会同业主、施工队负责人进行验收，并请业主在《消缺处理单》上签名确认。 9、每月由物业公司返修办公室汇总本月返修信息，报房地产公司工程管理部及相关领导。 10、对于业主反映的普遍公共设施配套等问题，由物业公司提交专题报告报房地产公司，由房地产公司负责处理。 11、业主和施工方因返修问题发生意见分歧时，房地产公司工程管理部、规划技术部须无条件参与验证并提供技术依据，物业公司负责过程的协调，企业管理部负责督办。 三、设备保修期内的管理工作 1、房地产公司与物业公司按照接管验收管理程序，办理验收手续，对部分在《前期物业管理服务合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作一并交接给物业公司，同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。 2、在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，房地产公司应确保移交时，提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。 3、物业公司应制定各类设备的保养作业指导书，包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作，并严格按照作业指导书进行操作，填写相关质量记录。 4、保修期内是由安装单位、供应商进行日常保养维修的，物业公司应按照维保方提供保养计划，将维修方每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上，并将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。 5、电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的，物业公司应在电梯保修到期前二个月，着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。 6、对于保修期内的各类设备，在出现或发现故障和问题时，物业公司应及时通知安装单位处理，如影响到业主使用的，应同时做好防范措施。物业公司将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》，报送房地产公司相关部门。 质量记录表格（供参考） 附表一： 《工程质量保修协议》 附件一： 工程质量保修协议 甲方： 宜宾雅信物业管理有限公司 乙方：